نشست قضایی: بررسی رای دادگاه درخصوص عقد اجاره به شرط تملیک نسبت به بخشی از ملک مشاعی

برگزار کننده
استان اردبیل/ شهر مشگین شهر

تاریخ برگزاری
1400/04/23

پرسش:

بانک کشاورزی و شخص حقیقی در زمینی به صورت مشاعی شریک هستند. سه دانگ و نیم متعلق به بانک کشاورزی و مابقی به شخص حقیقی تعلق دارد. با توجه به عدم قابلیت افراز بر اساس گواهی صادره توسط اداره ثبت، بانک درخواست فروش زمین را نموده است. با توجه به درخواست مزبور، در دادگاه دستور فروش زمین صادر شده است. در واحد اجرای احکام مدنی، در مرحله مزایده، فردی در طی اعتراض ثالث اجرایی مدعی شده است که زمین مذکور را با عقد «اجاره به شرط تملیک» خریداری نموده است. سؤال: بررسی نمایید، 1 – دستور فروش صادره صحیح است؟ دادگاه چه تصمیمی نسبت به اعتراض انجام یافته بایستی اتخاذ نماید؟ 2 – با چه اقداماتی می‌توان حقوق هر سه شخص را رعایت نمود؟ 3 – واحد اجرای احکام مدنی چه اقداماتی باید انجام دهد؟

متن نظریه هیئت عالی:

عقد اجاره به شرط تملیک نسبت به بخشی از ملک مشاعی، با توجه به اینکه تصرفات مستأجر که مدعی اجاره به شرط تملیک است نسبت به بخشی از منافع، بدون موافقت و رضایت مالک دیگر فاقد مبنای صحیح قانونی می‌باشد، چون در مال مشترک تصرفات هر یک از شرکا بایستی با موافقت و رضایت شرکای دیگر باشد، لذا دستور فروش ملک مشاع صحیح است و مدعی اجاره به شرط تملیک می‌تواند به عنوان ثالث به آن اعتراض نماید، هرچند به دلیل عدم وجود موافقت شریک با انتقال منافع توسط شریک ثانوی، از حیث مادی نیز اعتراض مزبور مردود اعلام خواهد شد، ضمن اینکه در اجاره به شرط تملیک مالکیت عین برای واگذارنده باقی خواهد بود؛ واحد اجرای احکام مدنی مزایده را به انجام خواهد رسانید.

نظر اتفاقی (اتفاق آرا):

            دو نظر وجود دارد که تعداد افراد قائل تقریباً مساوی می‌باشد و به این دلیل امکان تعیین اقلیت و اکثریت نمی‌باشد. 
1 – دستور فروش صادره صحیح می‌باشد و مستأجر باید به منافع اعتراض کند؛ زیرا در مانحن‌فیه، مالکیت عین مال انتقال نیافته است. درصورتی‌که مستأجر نسبت به منافع اعتراض نماید، دادگاه صادر کننده اقدام به ورود به ماهیت دعوا می‌کند و از سوی دیگر، دعوای اعتراض ثالث اجرایی بایستی طرح شود و واحد اجرای احکام نیز صرفاً تابع نظر دادگاه صادر کننده می‌باشد. 
2 – با توجه به بند 1 ماده 6 دستورالعمل قانون عملیات بانکی بدون ربا، موجر حق فروش مال مورد اجاره به شرط تملیک را ندارد، بنابراین بایستی آن فرد ثالث (مستأجر) اقدام به طرح دعوی اعتراض ثالث نماید و از فروش زمین نیز جلوگیری شود؛ بنابراین دستور فروش صادره صحیح نمی‌باشد و واحد اجرای احکام نیز باید مراتب را از دادگاه صادر کننده پیگیری نماید.
        

مستندات قانونی:

ماده 6 قانون عملیات بانکی بدون ربا ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع

واژگان کلیدی:

دستور فروش اجاره به شرط تملیک زمین مشاعی اعتراض ثالث اجرایی

27 اردیبهشت 1405 6