نشست قضایی: فروش آپارتمانی که به موجب پیشفروش قبلا واگذار شده

برگزار کننده
استان تهران/ شهر تهران

تاریخ برگزاری
1400/04/15

پرسش:

فردی طی یک قرارداد پیش‌فروش ساختمان یک واحد آپارتمانی را به آقای X با ثمن معین داده سپس یک سال بعد همان واحد ساختمانی را با سند رسمی به آقای Y منتقل می‌کند. آیا عمل مرتکب از مصادیق انتقال مال غیر است؟ آیا قرارداد پیش‌فروش ساختمان، قراردادی مشمول ماده 10 قانون مدنی است؟ یا اینکه باید اینگونه تفسیر کرد که قصد واقعی طرفین، بیع بوده و باید آن را از اقسام بیع معلق یا بیع کلی در معین دانست و احکام بیع را بر آن جاری کرد؟ یا اینکه گفت در قرارداد پیش‌فروش چون مبیع موجود نیست صرفا نوعی تعهد به بیع است و با این تفسیر عمل مرتکب از مصادیق انتقال مال غیر نیست؟

متن نظریه هیئت عالی:

در فرض سوال پیش‌خرید اول بیع تلقی می‌گردد و آثار بیع بر آن بار می‌شود و انتقال رسمی بعدی می‌تواند از مصادیق بزه انتقال مال غیر محسوب گردد و چنانچه انتقال اول به صورت سند رسمی و انتقال دوم نیز رسماً انجام گیرد می‌تواند از مصادیق معامله معارض تلقی شود.

نظر اکثریت:

            بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد پیش‌فروش، بیع کلی یا کلی در معین نمی‌باشد چراکه حسب ماده 1 قانون مذکور، موضوع قرارداد می‌بایست مشخص باشد و این نشان از معین بودن مبیع در این قرارداد دارد؛ در واقع در قانون پیش‌فروش آپارتمان قانونگذار نوعی مالکیت استدراجی (تدریجی) را برای پیش‌خریدار پذیرفته است و بر اساس ماده 13 قانون مذکور پیش‌خریدار به میزان پیشرفت کار و اقساط پرداختی، مالک تلقی گردیده است و به محض اینکه پیش‌خریدار شروع به پرداخت اقساط نمود حتی اگر در مراحل اولیه و مقدماتی باشد، پیش‌خریدار مالک مشاعی در عرصه زمین به میزان پرداختی خود خواهد بود و حتی در این قانون که به نوعی بسیاری از قواعد سنتی بیع را در جهت ساماندهی وضعیت ساخت و ساز مسکن و قراردادهای مرتبط با آن نادیده گرفته است، پیش‌فروشنده ملزم به ثبت رسمی قرار داد پیش‌فروش شده و حتی در ماده 23 قانون مذکور در صورت عدم رعایت این موضوع برای پیش‌فروشنده مجازات تعیین شده است که این نشان از اعتبار بخشی قانونی به قرارداد پیش‌خرید آپارتمان و رسمیت آن و تسری اعتباری آثار و مزایای بیع به آن است. بنابراین قرارداد پیش‌خرید اول در سوال مذکور، بیع تلقی شده و آثار بیع بر آن بار می‌شود و انتقال رسمی بعدی در موضوع سوال، می‌تواند مصداق بزه انتقال مال غیر در حکم کلاهبرداری محسوب گردد و از مفاد نظریه مشورتی 279/7  اداره حقوقی نیز مشابه چنین استدلالی مستفاد می‌گردد.
        

نظر اقلیت:

            قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به لحاظ اینکه در زمان پیش‌فروش، مبیع هنوز به وجود نیامده و تعیین مصداق نشده، در واقع شرایط اساسی بیع را نداشته و قراردادی در قالب ماده 10 قانون مدنی محسوب و تعهد به انجام بیع در آینده است و این نوع مبیع در واقع کلی و یا کلی در معین محسوب می‌شود و با این اوصاف نمی‌توان پیش‌خریدار را مالک ملک پیش‌فروش شده دانست و به تبع آن انتقال رسمی بعدی به شخص ثالث نمی‌تواند مصداق بزه انتقال مال غیر تلقی شود. تفسیر مضیق قوانین جزایی نیز موید همین موضوع می‌باشد و شاکی می‌بایست از طریق محاکم حقوقی پیگیر احقاق حق خویش باشد.
        

مستندات قانونی:

ماده 10قانون مدنی ماده 1 قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 ماده 13 قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان

واژگان کلیدی:

پیش فروش آپارتمان #انتقال_مال_غیر بیع .قرارداد

29 اردیبهشت 1405 6