نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف
اجرت‌المثل ایام تصرف
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف
قانونگذار شرایطی را مقرر نموده است که بموجب آن، زمانی که موعد قرارداد اجاره پایان یافته و قرارداد اجاره میان طرفین تمدید نگردیده است، اگر پس از انقضای مدت مذکور، مستاجر همچنان مورد اجاره را در تصرف خود داشته و از تخلیه امتناع نماید، در این‌صورت موجر می‌تواند دعوایی را تحت عنوان مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف مطرح نماید. لازم به توضیح است که اجرت‌المثل پولی است که به جهت عدم وجود رابطه قراردادی میان مالک و متصرف و عدم اجازه در استفاده از آن، می‌بایست توسط متصرف پرداخت گردد. اگر موجر بعد از انقضای مدت اجاره، اجازه تصرف به مستاجر را نداده باشد، عین مستاجره چه استفاده شده و چه استفاده نشده باشد، موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل خواهد بود. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف پرداخته شود.
مطلب مرتبط: نمونه دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف عین مستاجره
نکات مهم در طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف
1- جهت مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف موجر می‌بایستی بعنوان خواهان دعوا، دادخواستی را بر علیه مستاجر بعنوان خوانده دعوا مطرح نماید. دادگاه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت نموده و پس از استماع اظهارات طرفین، در صورت محق دانستن موجر به دریافت اجرت‌المثل، قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر نموده و کارشناس پس از بررسی و ارزیابی، اجرت‌المثل ملک را با توجه به موقعیت و شرایط ملک، تعیین می‌نماید. مبلغ اجرت‌المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر یا بیشتر باشد. دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است چراکه دعوای مطالبه اجرت‌المثل در زمره دعاوی غیرمنقول عینی است که منشأ قراردادی ندارد.
2- بعد از منقضی گردیدن مدت اجاره، اگر مستاجر با اجازه موجر، ملک را در تصرف داشته باشد، زمانی مکلف به پرداخت اجرت‌المثل می‌شود که از ملک استفاده نموده باشد اما اگر بدون اذن موجر، ملک را در تصرف داشته باشد، تحت هر شرایطی مکلف به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود (مستنبط از ماده ۴۹۴ قانون مدنی). حال اگر موجر بعد از پایان مدت اجاره، سکوت نموده و تقاضای تخلیه نکند، این سکوت، اذن محسوب گردیده و مستاجر، غاصب نخواهد بود.
3- یکی از شرایط تحقق اجرت‌المثل ایام تصرف، آن است که در قرارداد اجاره، خسارت وجه التزام روزانه یا ماهیانه تعیین نشده باشد چراکه اجرت‌المثل و وجه التزام با یکدیگر قابل جمع نمی‌باشند و طرفین در زمان انعقاد قرارداد، میزان خسارت را با توافق یکدیگر تعیین نموده و آن را جایگزین اجرت‌المثل قرار داده‌اند.
مطلب مرتبط: نحوه مطالبه وجه التزام در قرارداد چگونه است؟
4- پس از صدور رای مبنی بر محکومیت مستاجر به پرداخت اجرت‌المثل و قطعیت آن، اجرائیه صادر و پرونده به واحد اجرای احکام ارسال می‌گردد. در این‌صورت موجر با صدور اجرائیه به همان میزان از اموال مستاجر را توقیف می‌نماید و در صورتی که اموالی از او شناسایی نگردید، برگ جلب او صادر می‌شود و تا زمانی که مستاجر مبلغ را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار ندهد، در حبس می‌ماند. موجر می‌تواند مبلغ ودیعه را نیز توقیف نماید تا پس از صدور رای اجرت‌المثل ایام تصرف، آن مبلغ را از ودیعه دریافت نماید.
مطلب مرتبط: نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)
5- مستنبط از مواد 503 و 504 قانون مدنی، اگر مستاجر با اجازه موجر در مورد اجاره، احداث بنا نموده یا درخت کاشته باشد، بعد از پایان مهلت اجاره، موجر نمی‌تواند آنها را تخریب کند و در صورت پس گرفتن ملک، می‌بایست اجرت‌المثل بنا یا درخت را بصورت ماهیانه یا سالیانه به مستاجر دهد مگر اینکه به صورت دیگری توافق شده باشد اما اگر احداث بنا یا کاشت درخت، بدون اجازه موجر باشد، هم موجر و هم مستاجر می‌توانند قلع و قمع آن را از دادگاه بخواهند مگر آنکه نحو دیگری توافق شده باشد.
بیشتر بخوانید: قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
6- یکی از موارد مهم در طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف آن است که موجر مبلغ ودیعه را به حساب مستاجر یا حساب دادگستری واریز نموده باشد حال اگر بعد از پایان مهلت اجاره، یا با صدور دستور تخلیه، موجر از پرداخت مبلغ ودیعه خودداری نماید، مستاجر می‌تواند تا اخذ ودیعه از تخلیه عین مستاجره خودداری نموده و موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف یا خسارت تاخیر در تخلیه نخواهد بود. چراکه قانونگذار در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، تخلیه ملک از سوی موجر را منوط به استرداد مبلغ ودیعه مسکن یا قرض‌الحسنه به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا نموده است، لکن عکس آن صادق نیست؛ زیرا حق حبس پیش‌بینی شده در ماده فوق، حق حبسی یک جانبه است که قانونگذار در راستای حمایت از حقوق مستاجر پیش‌بینی نموده و به عنوان حقی عینی از سوی مستاجر در برابر همگان قابل استناد است؛ در نتیجه موجر نمی‌تواند استرداد مبلغی را که به عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده است، منوط به تخلیه ملک از سوی مستاجر کند. مع‌الوصفچنانچه موجر قصد مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از مستاجر را داشته باشد، بدواً می‌بایست مبلغ ودیعه دریافتی را به مستاجر خود عودت نماید سپس نسبت به طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف اقدام کند.
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
افزودن دیدگاه
دیدگاه کاربران
اسماعیل مرزبان