نحوه فروش املاک مشاع غیرقابل افراز چگونه است؟
فروش املاک مشاع غیرقابل افراز
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
املاک مشاع غیرقابل افراز
بنابر موازین و مقررات قانونی موجود بالاخص ماده 571 قانون مدنی، اشاعه در مالکیت به معنای مالکیت مشاع (مالکیت بیش از دو نفر در شیء واحد) است که در مقابل مالکیت مفروز قرار میگیرد. اشاعه میتواند بصورت ارادی یا قهری حاصل گردد؛ اشاعه اختیاری زمانی ایجاد میشود که دو یا چند نفر با توافق با یکدیگر در مال مشترکی شریک میگردند لیکن اشاعه قهری یا اجباری معطوف به زمانی است که افراد بدون اراده و اختیار خویش، مالک مال مشترکی میشوند مانند مالکیت وراث بر ماترک بجای مانده از متوفی. قانونگذار جهت جداسازی سهم هر یک از شرکا در مال مشترک، روشهای مختلفی اعم از افراز، تفکیک و یا تقسیم را پیشبینی نموده است. افراز در اصطلاح حقوقی به معنای جدا ساختن سهم هر یک از شرکا با یکدیگر در مال مشاع میباشد زمانی که توافقی میان شرکا در خصوص تقسیم مال مشترک وجود ندارد. لکن تفکیک به معنای تبدیل و تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین میباشد اعم از آنکه مال مشاع باشد یا مفروز. حال در فرضی که احد از شرکاء تقاضای افراز مال مشاع را مطرح نموده و مطابق با تصمیم واحد ثبتی، ملک غیرقابل افراز اعلام گردد، میبایست اقدامات لازم جهت فروش ملک صورت پذیرد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی میگردد به تفصیل در ارتباط با نحوه فروش املاک مشاع غیرقابل افراز پرداخته شود.
مطلب مرتبط: نحوه صدور دستور فروش ملک مشاع
نحوه فروش املاک مشاع غیرقابل افراز
به دلالت ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، در فرضی که تقاضای افراز ملکی داده شده و مطابق با تصمیم قطعی واحد ثبتی محل، ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، هر یک از شرکا این اختیار قانونی را خواهند داشت تا از دادگاه محل وقوع ملک، تقاضای فروش املاک مشاع غیرقابل افراز (دستور فروش ملک مشاع) را مطرح نمایند. سزاوار توجه است که جهت طرح درخواست فروش املاک مشاع غیرقابل افراز (در قالب دادخواست) به دادگاه محل وقوع ملک لازم است که اولاً تصمیم قطعی اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن مال مشاع صادر شده باشد؛ ثانیاً تقاضای فروش ملک مشاع توسط یک یا چند تن از مالکین مطرح شده باشد. شایان ذکر است که جهت طرح درخواست برای فروش املاک مشاع غیرقابل افراز لازم است که حتماً کپی مصدق سند مالکیت مشاع و نیز کپی مصدق تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک و عنداللزوم در صورتی که ملک، موروثی بوده است، گواهی انحصار وراثت نیز ضمیمه دادخواست شود. نکته مهم و قابل توجه آن است که جهت فروش املاک مشاع غیرقابل افراز، دادگاه بدون تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین و نیز بدون پرداخت هزینه دادرسی و رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی، در وقت فوقالعاده، اقدام به صدور دستور فروش و متعاقباً ارسال پرونده به واحد اجرای احکام مدنی جهت انجام اقدامات قانونی لازم پیرامون فروش املاک مشاع غیرقابل افراز از طریق برگزاری مزایده مینماید. شایان ذکر است دستور فروش صادره از دادگاه قطعی بوده و قابلیت تجدیدنظر خواهی ندارد.
مطلب مرتبط: نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت محل وقوع ملک چگونه است؟
نکات مهم در خصوص نحوه فروش املاک مشاع غیرقابل افراز
1) هر چند که فروش املاک مشاع غیرقابل افراز، در قالب دستور بوده و نیازمند تقدیم دادخواست حقوقی نمیباشد لیکن رویه قضایی، درخواست عادی را نمیپذیرد و خواهان یا خواهانهای دعوا مکلفاند که خواسته خود تحت عنوان تقاضای فروش شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... به علت غیرقابل افراز بودن را بطرفیت سایر مالکین مشاعی مطرح نماید. لازم به توضیح است که در درخواست فروش املاک مشاع غیرقابل افراز، ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت اسناد و املاک وجود ندارد.
2) پس از صدور دستور فروش املاک مشاع غیرقابل افراز نحوه فروش و تقسیم وجوه حاصل از آن، با رعایت مقررات ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع و نیز مواد 9 و 10 آییننامه قانون افراز و فروش املاک مشاع صورت میپذیرد.
3) اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/1403/18 مورخ 1403/03/29 در ارتباط با پرسش «در رابطه با املاکی که در خصوص مالکیت عرصه و اعیان آن به صورت جداگانه سند مالکیت شش دانگ صادر شده است و مرجع ثبتی نیز ملک را غیرقابل افراز تشخیص داده است، آیا صدور دستور فروش ملک مشاع بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 امکانپذیر است؟» بیان داشته است:
«اولاً، ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، ناظر بر املاک مشاعی است که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد؛ اعم از اینکه اشاعه در اعیان، عرصه و یا هر دو باشد و به موجب ماده 4 همین قانون ملک مشاعی که به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته میشود. در فرض سؤال، چنانچه مقصود این است که عرصه و اعیان ملکی هر یک به صورت جداگانه در مالکیت اشخاص متعددی است و برای هر یک سند مالکیت رسمی صادر شده است، مالکان عرصه و اعیان، مالکان مشاعی نیستند و برخلاف آنچه در فرض سؤال آمده است، موجبی برای اتخاذ تصمیم مستقیم از سوی واحد ثبتی محل و غیرقابل افراز دانستن آن نبوده و به طور کلی فرض سؤال از شمول قانون یادشده خارج است و صدور دستور فروش عرصه و اعیان ملک مزبور از سوی دادگاه نیز موضوعیت و وجاهت قانونی ندارد. ثانیاً، چنانچه مقصود آن است که برای عرصه و اعیان ملک، سند مالکیت علیحده؛ اما به نحو مشاعی صادر شده و به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی غیرقابل افراز تشخیص داده شده است، مشمول اطلاق و عموم ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 است و صدور دستور فروش از سوی دادگاه دارای وجاهت قانونی است.»
4) در خصوص املاکی که فاقد سند رسمی هستند امکان صدور دستور فروش ملک مشاع وجود ندارد و میبایست از دادگاه تقاضای حکم فروش ملک مشاع را نمایند. سزاوار توجه است صرف ارائه سند عادی خرید برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی (ملکی که فاقد سند رسمی است) کافی نیست و صدور حکم به فروش ملک مشاع غیرقابل افراز، مادام که سهم مشاع خریداریشده رسماً انتقال نیافته باشد، مسموع نیست؛ باید در صورت احراز مالکیت فرد دارای سند عادی مالکیت، حکم به فروش صادر شود و در اینصورت قابلیت تجدیدنظر آن نیز تابع مقررات عام آیین دادرسی است.
5) در فرضی که صدور دستور فروش ملک مشاع (ملک تجاری) به سبب غیرقابل افراز بودن آن از دادگاه درخواست میشود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستأجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند و در نتیجه در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیرقابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته میشود و دستور فروش ملک به حق مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمیکند. (نظریه مشورتی شماره 7/1402/97 مورخ 1402/07/04)
6) دستور فروش املاک مشاع غیرقابل افراز حکم نیست تا اجرای آن نیاز به صدور اجراییه داشته باشد؛ بنابراین پنج درصد مبلغ محکومبه (نیم عشر اجرایی) موضوع ماده 158 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 که بابت حق اجرای حکم بعد از اجرا وصول میشود، لذا قابلیت وصول نداشته و وصول حق اجرا در این فرض منتفی است.
7) اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/1401/1080 مورخ 1401/10/21 در پاسخ به پرسش: «در فرضی که پس از فوت پدر، فرزندان به همراه مادرشان مالکان مشاعی پلاک ثبتی باشند، آیا پس از فوت مادر و پیش از تقسیم ترکه وی، صدور دستور فروش مال مشاع (کل شش دانگ پلاک ثبتی) و تقسیم بهای آن بین شرکا (با فرض صدور گواهی عدم امکان افراز از ناحیه شهرداری و اداره ثبت) امکانپذیر است؟» بیان داشته است:
«چنانچه مقصود از استعلام آن است که ورثه نسبت به تقسیم ترکه تراضی ندارند، درخواست صدور دستور فروش نسبت به ملک به عنوان تمام یا بخشی از ماترک قابلیت اجابت ندارد و متقاضی باید ابتدا تقسیم ترکه را درخواست کند؛ هرچند ابتدا به مرجع ثبتی مراجعه کرده و گواهی غیرقابل افراز بودن آن ملک را اخذ کرده باشد؛ زیرا در فرض سؤال که فروش ملک مشاع از ترکه درخواست شده است، صدور دستور فروش نسبت به آن در صورتی امکانپذیر است که در مقام تقسیم، امکان تعدیل یا رد آن نباشد و همچنان متقاضی دستور فروش به همراه دیگر ورثه مالک مشاعی آن مال باشد. در صورتی که در مقام تقسیم به تعدیل یا رد، مالکیت مال موضوع سؤال از حالت اشاعه خارج شود و در ملکیت یکی از ورثه قرار گیرد، درخواست دستور فروش و رسیدگی به آن موضوعاً منتفی است. بدیهی است استماع دعوای تقسیم ترکه، فرع بر تصفیه ترکه و پرداخت دیون و حقوق بر عهده متوفی و خارج کردن مورد وصیت از ماترک است.»
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین میتوانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاهها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
