نحوه صدور دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع

مطابق با قانون، ملکی که میان دو یا چند نفر مشترک باشد، ملک مشاع نامیده می‌شود. به عنوان مثال یک مال مشاع، سه شریک دارد و سهم هر یک از شرکاء دو دانگ می‌باشد. اگر مال غیرمنقولی که دارای سابقه ثبتی است، میان چند نفر مشترک باشد و مطابق با نظر اداره ثبت، غیرقابل افراز، تشخیص داده شود، هر یک از مالکین این حق را دارند که از دادگاه درخواست فروش ملک مشاع را مطرح نمایند. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه صدور دستور فروش ملک مشاع پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه افراز ملک مشاع در ادارات ثبت

شرایط صدور دستور فروش ملک مشاع

جهت طرح دستور فروش ملک مشاع لازم است که اولاً مال مشاع حداقل دارای دو شریک باشد. ثانیاً مال، غیرمنقول باشد. ثالثاً ملک دارای سابقه ثبتی باشد (در خصوص املاک غیر ثبتی حکم فروش صادر می‌گردد نه دستور فروش). رابعاً لازم است که گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک کشور، در ستون دلایل دادخواست ضمیمه گردد. مضاف بر آنکه ملک نمی‌بایست در بازداشت بوده باشد (در خصوص توقیف بودن یا در رهن بودن ملک برخی معتقدند که فروش ملک مشاع خللی به حقوق توقیف‌کننده یا مرتهن وارد نمی‌کند و در هر صورت رعایت حقوق آنها الزامی است.) و حتما لازم است که از اداره ثبت، گردش ثبتی ملک و قطعیت عدم افراز، اخذ گردد. دستور فروش ملک مشاع، دعوا نبوده بنابراین هزینه دادرسی ندارد. همچنین مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح جهت صدور دستور فروش ملک مشاع، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.

مطلب مرتبط: نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

نکات مهم در صدور دستور فروش ملک مشاع

1- هر یک از مالکین ملک مشاع (ملکی که متعلق به چند نفر می‌باشد) می‌توانند پس از آنکه گواهی غیرقابل تقسیم بودن ملک (عدم افراز) از سوی اداره ثبت، صادر گردید با مراجعه به دادگاه صالح، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم نمایند. برای انجام این امر باید دادخواست خود را همراه با تمامی مدارک ملک به دفتر خدمات قضایی ارائه نمایند (متقاضی دستور فروش ملک مشاع، امکان مطالبه خواسته‌های دیگر مانند مطالبه خسارت دادرسی را ندارد چراکه در این دستور، رسیدگی ترافعی وجود ندارد.). دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش، بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین نماید، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی، می‌نماید. این امر بدین معناست که به محض اینکه شعبه دادگاه مشخص و ابلاغ گردید، خواهان دعوا باید به آن دادگاه مراجعه نماید و دادگاه دستور فروش را صادر می‌نماید. همچنین رسیدگی دادگاه به این درخواست بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی انجام‌ می‌گیرد.

در ارتباط با ماهیت دستور فروش صادره از سوی دادگاه، اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره: 7/99/1826 شماره پرونده: 99-87-1826 ح تاریخ نظریه: 1399/11/29 در پاسخ به سوال: «به استحضار می‌رساند گاهی در اجرای ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1356 و ماده 6 آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور مصوب 20-02-1358 هیات وزیران، مراجع رسیدگی‌کننده دستور فروش و بعضاً حکم فروش صادر می‌کنند. از ماده 9 آیین‌نامه اجرایی این قانون که مقرر می‌دارد: «در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد.» چنین مستفاد است که این آیین‌نامه لازمه صدور دستور را صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دانسته است و این حکم نیز از سوی مراجع قضایی صادر می‌شود. از آنجا که برخی محاکم دادگستری دستور فروش و عده‌ای دیگر حکم بر فروش چنین املاکی صادر می‌کنند و با توجه به آثار و احکام متفاوت مترتب بر هر یک از این‌ها، خواهشمند است در خصوص نوع تصمیم دادگاه اعلام‌نظر فرمایید.» بیان داشته است:

«درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیرقابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی‌‌شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب 20-02-1358 هیات وزیران، در وقت فوق‌العاده دستور فروش صادر می‌کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.»

پس از صدور دستور فروش ملک مشاع، پرونده به اجرای احکام ارسال تا واحد اجرای احکام مدنی با انجام مزایده، ملک را به فروش رسانیده و وجه آن را میان شرکاء تقسیم می‌نماید. در اجرای احکام مدنی، دادورز اجرای احکام ابتدا پرونده را ثبت و تشکیل پرونده می‌دهد و پس از آن یک نفر کارشناس رسمی دادگستری به قید قرعه جهت انجام قیمت‌گذاری ملک تعیین می‌گردد. پس از آنکه کارشناس نظر خود را نسبت به ارزش روز ملک اعلام نمود، در صورتی که طرفین ظرف مدت سه روز پس از ابلاغ به نظر کارشناس اعتراض نکنند (‌ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی)، اجرای احکام آگهی برگزاری مزایده را منتشر می‌کند و روز و ساعت مشخصی را جهت انجام مزایده تعیین می‌نماید. در صورتی که ملک از طریق مزایده به فروش برسد، دادورز اجرای احکام بعد از کسر هزینه‌های قانونی به نسبت سهم شرکاء، مبلغ حاصله را میان آنان تقسیم می‌نماید. مساله مهم آنکه از آنجایی که دستور فروش ملک مشاع، حکم نیست بنابراین در اجرای احکام پرداخت نیم عشر دولتی (پنج درصد محکوم‌به) منتفی می‌باشد.

نکته قابل ذکر آن است که حتی اگر در خصوص یک مالی به وضوح غیرقابل افراز بودن هم مشخص باشد، باز هم لازم است که حتما گواهی رسمی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک اخذ و ضمیمه درخواست دستور فروش ملک مشاع گردد.

2- همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، در ارتباط با املاک مشاعی که فاقد سابقه ثبتی‌اند، حکم به فروش ملک مشاع صادر می‌شود نه دستور فروش ملک مشاع. در این حالت چنانچه دادگاه با ارجاع به کارشناسی، تشخیص دهد که ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی، غیرقابل افراز است، حکم به فروش ملک مشاع صادر می‌نمایند که حکم صادره قابلیت تجدیدنظر خواهی نیز خواهد داشت.

3- هر یک از شرکای ملک مشاع که بخواهند مال مشاع به فروش برسد می‌توانند به طرفیت تمامی شرکاء درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم دادگاه نمایند. بطور مثال اگر یک مال مشاعی پنج نفر شریک داشته باشد و یکی از شرکاء خواهان فروش ملک باشد، باید علیه چهار نفر دیگر از شرکای خود طرح دعوا نماید یعنی اسم آن 4 نفر را در ستون خوانده قید نماید. نکته مهم و قابل توجه آن است که شریکی که تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع را مطرح می‌نماید حتما می‌بایست مالک رسمی ملک باشد فلذا صرف داشتن سند عادی خرید (مبایعه‌نامه عادی) جهت صدور دستور فروش کفایت نمی‌کند.

4- دستور فروش ملک مشاع، دعوا محسوب نشده فلذا قابلیت اعتراض ندارد چراکه دادگاه در وقت فوق‌العاده اقدام به صدور دستور فروش می‌نماید که نه حکم است نه قرار. فلذا صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نمی‌باشد اما اگر دادگاه در صدور آن اشتباهی کرده باشد و متوجه آن شود، می‌تواند طی صورت‌جلسه‌ای از آن عدول نماید.

مطلب مرتبط: نمونه رای ابطال دستور فروش ملک مشاع

5- نکته مهم و قابل توجه آن است که دادگاه برای صدور دستور فروش ملک مشاع، تنها نمی‌تواند به گواهی غیرقابل افراز بودن ملک بسنده نماید بلکه لازم است که طی استعلامی از اداره ثبت، در خصوص ابلاغ یا عدم ابلاغ تصمیم اداره ثبت به مالکین مشاعی و هم‌چنین اعتراض یا عدم اعتراض به تصمیم اداره ثبت و قطعیت آن، کسب اطلاع نماید. چراکه ممکن است نسبت به تصمیم اداره ثبت، اعتراض شده باشد و در این حالت دادگاه مکلف است که تا تصمیم نهایی اداره ثبت، اقدام به صدور ننماید در چنین مواردی معمولاً به جهت فراهم نبودن شرایط صدور دستور فروش، قرار رد درخواست صادر می‌گردد.

6- قانونگذار شرایطی را مقرر نموده است که بموجب آن، دستور فروش ملک مشاع، مختص عرصه و اعیان ملک است بنابراین حقوقی مانند حق سرقفلی نمی‌تواند موضوع دستور فروش ملک مشاع قرار گیرد. حال اگر ملک مشاعی دارای حق سرقفلی هم باشد، صدور دستور فروش در خصوص این ملک، منع قانونی ندارد اما حتما لازم است که دادگاه در دستور صادره به مستثنی بودن سرقفلی از عین ملک صراحتاً تاکید نماید. در ارتباط با صدور دستور فروش با فرض حق داشتن حق سرقفلی از سوی شخص ثالث، اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره: 7/1402/97 شماره پرونده: 1402-3/3-97 ح تاریخ نظریه: 1402/07/04 در پاسخ به سوال: «در خصوص املاک مشاعی (ملک تجاری) که نسبت به آنها تقاضای دستور فروش می‌شود و شخص ثالث نسبت به آن دارای حق سرقفلی است، دستور فروش چگونه اجرا و حقوق ثالث به چه نحو باید حفظ شود؟» بیان داشته است:

«در فرضی که صدور دستور فروش ملک مشاع به سبب غیرقابل افراز بودن آن از دادگاه درخواست می‌شود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستأجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند و در نتیجه در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیرقابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته می‌شود و دستور فروش ملک به حق مستاجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی‌کند.»

مطلب مرتبط: حق سرقفلی به چه معناست؟

7- اگر یکی از شرکای مال مشاع، محجور باشد با توجه به ماده 1241 قانون مدنی و هم‌چنین ماده 83 قانون امور حسبی، فروش اموال غیرمنقول محجور توسط قیم او مستلزم رعایت غبطه محجور و موافقت دادستان است فلذا مفروز یا مشاع بودن مال، تفاوتی نخواهد داشت و صدور دستور فروش ملک‌ مشاع در این حالت امکان‌پذیر می‌باشد.

8- یکی از مسائل مهم در صدور دستور فروش ملک مشاع آن است که از آنجایی که این دستور، حکم نمی‌باشد بنابراین اگر مال مشاع در تصرف فردی باشد، دادگاه در اجرای دستور فروش صادره، مزایده را انجام داده اما هیچ تکلیف و وظیفه‌ای به تخلیه ملک و تحویل آن به برنده مزایده ندارد و برنده مزایده در این حالت، می‌بایست دعوای تخلیه را بطرفیت متصرف مطرح نماید. نکته قابل توجه دیگر آن است که اگر ملکی در بازداشت باشد، امکان صدور دستور فروش وجود نخواهد داشت چراکه چنین دستوری با حقوق ذی‌نفع در تضاد بوده و‌ مخل حقوق وی می‌باشد مگر آنکه متقاضی فروش، مطابق با ماده 55 قانون اجرای احکام مدنی، سابقاً کلیه دیون و خسارات قانونی و حقوق دولت را پرداخت نموده باشد. در خصوص در رهن بودن ملک مشاع و امکان صدور دستور فروش ملک مشاع، عده‌ای معتقدند که در این حالت قابلیت صدور دستور فروش وجود ندارد و در مقابل عده‌ای دیگر معتقدند که صدور دستور فروش با حفظ حقوق مرتهن ایرادی ندارد.

در ارتباط با امکان صدور دستور فروش در فرض در توقیف یا رهن بودن مال مشاع اداره کل حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره: 7/1402/64 شماره پرونده : 1402-87-64 ح تاریخ نظریه: 1402/03/02 در پاسخ به سوال: «چنانچه سهم یکی از شرکای مشاعی ملکی که توسط اداره ثبت غیرقابل افراز تشخیص داده شده است، در توقیف یا رهن ثالث باشد، آیا شرکای دیگر می‌توانند صدور دستور فروش بابت حصه مشاعی خود را درخواست کنند؟ و یا آنکه ملک باید از رهن خارج شود تا صدور دستور فروش امکان‌پذیر شود؟» بیان داشته است:

«اولاً، در فرض سوال که در اجرای ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، به درخواست یکی از مالکان مشاع، دستور فروش ملک مشاع صادر و متعاقباً معلوم شده است، مالک دیگر سهم خود را در رهن قرار داده و یا حصه وی در توقیف است، دستور فروش مذکور با اشکالی مواجه نیست؛ زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن یا در توقیف بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف‌کننده صادر می‌کند. ثانیاً، با توجه به ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، ترتیب فروش و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون، طبق آیین‌نامه اجرایی آن خواهد بود و مطابق ماده 9 آیین‌نامه اجرایی قانون یاد شده مصوب 1358/02/20 هیأت وزیران، فروش ملک مشاع وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است؛ بنابراین در فرض سوال که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف و یا رهن دیگری است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده 55 قانون اخیرالذکر امکان‌پذیر است و در هر حال فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف‌کننده مقدم و یا مرتهن امکان‌پذیر نیست.»