نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت محل وقوع ملک چگونه است؟

مفهوم حقوقی افراز

واژه افراز از منظر لغوی به معنای جدا کردن، متمایز ساختن و ... می‌باشد. در اصطلاح علم حقوق، افراز عبارت است از جدا ساختن سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه (اشاعه به معنای مالکیت چند شریک بر یک مال مشترک می‌باشد که اعم است از اشاعه اختیاری و اشاعه اجباری). به بیانی دیگر افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شریک یا شرکاء و تقسیم مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند. سزاوار توجه است، مال مشاع به مالی اطلاق می‌گردد که بیش از یک مالک دارد چنان‌چه دو یا چند نفر نسبت به ملکی به طور مشاع مالکیت داشته باشند، در صورت عدم تراضی بر تقسیم، هر یک از آنها می‌توانند نسبت به افراز سهم خود از سایر مالکین دیگر، اقدام نمایند. تقاضای افراز ملک مشاع حسب مورد در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مال غیرمنقول و یا دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول انجام می‌گیرد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت محل وقوع ملک پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای افراز ملک از طریق دادگاه چگونه است؟

نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت محل وقوع ملک

همانگونه که پیش‌تر نیز بیان گردید افراز ملک مشاع از دو‌‌ طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مال غیرمنقول و یا دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صورت می‌پذیرد. در خصوص نحوه افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مال غیرمنقول می‌بایست بیان گردد که به شرح مندرج در ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22-08-1357 در فرضی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح جهت افراز ملک مشاع، اداره ثبت محل وقوع ملک می‌باشد (اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.). نکته مهم و قابل توجه آن است که منظور از پایان یافتن جریان ثبتی ملک مشاع، اتمام عملیات مقدماتی ثبت پیش از ثبت آن در دفتر املاک می‌باشد. جهت افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک در بدو امر می‌بایست متقاضی افراز ملک مشاع تقاضای خود مبنی بر افراز ملک مشاع را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم نماید. پس از وصول درخواست افراز، پرونده به یکی از نمایندگان ثبتی ارجاع داده می‌شود تا وی ضمن مطالعه پرونده ثبتی ملک، اقدام به تهیه گزارش از وضعیت پرونده نموده و مراتب را به اطلاع مسئول واحد ثبتی می‌رساند تا مشخص گردد که آیا اداره ثبت صالح به رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع می‌باشد یا خیر. مضاف بر آنکه می‌بایست مشخص گردد که آیا نسبت به آن ملک سند مالکیت صادر شده است یا خیر.

مسئول اداره نیز پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده، تصمیم لازم مبنی بر پذیرش یا رد درخواست افراز را اتخاذ می‌نماید. در صورت قبول درخواست افراز، روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی، اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکای ملک به نقشه‌بردار ارجاع می‌نماید. هم‌چنین در صورت عدم پذیرش درخواست افراز، تصمیم مسئول اداره مبنی بر عدم پذیرش می‌بایست به متقاضی یا متقاضیان افراز ابلاغ گردد (مستفاد از ماده 3 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20-02-1358 وزارت دادگستری). لکن در صورت پذیرش درخواست افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، نقشه‌بردار تعیینی، روز معاینه محل را طی اخطاریه‌ای به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می‌کند که در روز و ساعت معین گردیده در محل ملک حضور به‌هم رسانند. در روز معاینه نماینده ثبت و نقشه‌بردار، حدود ملک را با مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق و نقشه‌بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروزی را به نرخ منطقه‌ای، ارزیابی می‌نماید و مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می‌دهد. (وفق ماده 4 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20-02-1358 وزارت دادگستری)

سزاوار توجه است که مطابق با ماده 5 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، مسئول اداره ثبت پس از مطابقت نمودن درخواست با مقررات قانونی و نیز ملاحظه صورت‌مجلس تنظیم شده و نقشه افرازی، نظر خود مبنی بر پذیرش یا عدم پذیرش درخواست افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام نموده و نیز نحوه افراز ملک را تعیین می‌نماید. در صورتجلسه افراز، می‌بایست ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم شخص مورد نظر قرار داده شود. تصمیم مسئول اداره به همراه یک نسخه از نقشه و صورتجلسه افراز ملک مشاع به تمامی مالکین مشاعی ابلاغ می‌گردد تا چنان‌چه به تصمیم مذکور اعتراضی دارند، ظرف مدت 10 روز از تاریخ رؤیت اخطار، به دادگاه صالح مراجعه و اعتراض خود را ثبت نمایند. (مستند به ماده 5 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20-02-1358 وزارت دادگستری ناظر به ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357)

در صورت عدم اعتراض مالکین در مهلت ده روز تعیین گردیده نسبت به نحوه افراز ملک مشاع، متقاضی یا متقاضیان می‌توانند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضایی مبنی بر عدم تقدیم اعتراض، صدور سند مالکیت سهم خود به طور مفروز را از اداره ثبت تقاضا نمایند.

مطلب مرتبط: نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در دادگاه چگونه است؟

نکات مهم در خصوص نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت محل وقوع ملک

1) در فرضی که میان شرکای یک ملک مشاع، غایب مفقودالاثر یا محجوری وجود داشته باشد، افراز ملک مشاع صرفاً از طریق دادگاه محل وقوع ملک و با حضور نماینده قانونی محجور و یا غایب مفقودالاثر انجام می‌گیرد فلذا در این وضعیت تفاوتی نمی‌نماید که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته شده یا نشده باشد در هر صورت اداره ثبت محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع نبوده و این اقدام صرفاً باید از طریق دادگاه انجام پذیرد.

به دلالت رای وحدت رویه شماره 1 (شماره ردیف ۵۹/۲۹ مورخ ۱۵-۰۱-۱۳۶۰ صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور، نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده (313) قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین و‌راث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده (326) همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود و نظر به اینکه ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده علی‌الاصول ناسخ ماده (313) قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد دادگاه صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز ملک‌ مشاع در فرضی که میان مالکین غایب مفقودالاثر و یا محجور باشد را دارد.

2) در شرایطی که برای ملک مشاع، سند مالکیت معارض صادر شده باشد تا زمانی که میان مالکین رفع تعارض انجام نگیرد، اداره ثبت محل وقوع ملک اقدام به افراز ملک مشاع نمی‌نماید (به شرح مندرج در تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع). لازم به توضیح است که سند مالکیت معارض به سند مالکیت ثبت مؤخر اطلاق می‌شود تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه دال بر صحت آن صادر نشده باشد.

3) اداره ثبت محل وقوع ملک در صورتی به درخواست افراز ملک مشاع رسیدگی می‌نماید که نیاز به اصلاح مشخصات ملک مورد تقاضای افراز وجود نداشته باشد چراکه اگر افراز ملک مشاع نیازمند اصلاح مشخصات آن باشد، از آنجایی که این اصلاح بایستی با موافقت و حضور تمامی مالکان انجام گیرد، پیش از بدست آمدن این امر، اداره ثبت محل وقوع ملک قادر به افراز ملک مشاع نخواهد بود.

4) چنان‌چه مال مشاع، غیرمنقول و تابع مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاعی باشد، متقاضی بدواً باید برای افراز آن به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نماید که در صورت قابلیت افراز به ترتیب مقرر در قانون اقدام شود، در غیر این‌صورت با تصمیم قطعی عدم قابلیت افراز اداره ثبت، متقاضی می‌تواند با مراجعه به دادگاه صلاحیت‌دار درخواست صدور دستور فروش آن را بنماید. (نظریه مشورتی شماره 1748/96/7 شماره پرونده: 1279-59-96 تاریخ نظریه: 1396/07/30)

5) در صورتی که تصمیم واحد ثبتی دال بر افراز ملک مشاع صادر شده باشد و موعد اعتراض نیز منقضی گردیده و اعتراضی واصل نشده باشد، متقاضی با ارائه گواهی لازم مبنی بر عدم تقدیم اعتراض، تقاضای اجرای دستور افراز ملک مشاع و صدور سند مالکیت خود با توجه به حدود تعیین شده به صورت مفروز را به اداره ثبت محل تقدیم می‌نماید. تقاضای وی به یکی از نمایندگان ثبت جهت تنظیم پیش‌نویس سند مالکیت قطعات مفروزی ارجاع داده و متعاقب آن پرونده جهت صدور گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی ارسال می‌شود. مسئول دفتر بازداشتی بعد از صدور گواهی عدم بازداشت ملک، پرونده را جهت دریافت هزینه افراز به حسابداری ارسال می‌نماید. پس از پرداخت تمامی وجوه، پرونده به دفتر املاک ارسال می‌گردد. متصدی دفتر املاک ابتدائاً صورت‌جلسه افراز و پیش‌نویس سند مالکیت را در دفتر املاک ثبت نموده و سپس سند مالکیت اولیه متقاضی را ابطال و سند مالکیت جدید صادر می‌نماید.