نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن چگونه است؟
الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
مفهوم حقوقی عقد رهن
بنابر مندرجات قانونی موجود در قانون مدنی بالاخص ماده 771 همان قانون، عقد رهن به عقدی اطلاق می‌گردد که به موجب آن، مدیون مال خود را جهت وثیقه به طلبکار می‌دهد. به رهن‌دهنده، راهن و به طرف دیگر مرتهن گفته می‌شود. عقد رهن در زمره عقود عینی می‌باشد که به موجب آن مال مورد رهن (مال مرهون) حتماً می‌بایست به قبض مرتهن یا به تصرف فردی که میان طرفین تعیین شده است، داده شود. ناگفته نماند که استمرار قبض، شرط صحت معامله نمی‌باشد (وفق ماده 772 قانون مدنی). بعضاً مشاهده می‌گردد که عقد بیعی میان خریدار و فروشنده در خصوص ملکی که در رهن دیگری قرار دارد، منعقد می‌گردد لکن در معامله انجام شده در خصوص در رهن بودن ملک، اشاره‌ای نمی‌شود، در صورتی که فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی بنام خریدار عمل ننماید، وی ناگزیر به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن بطرفیت فروشنده می‌باشد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن پرداخته شود.
مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن
همانگونه که در صدر مقاله بیان گردید در صورتی که ملکی که در رهن است به فردی فروخته شود و بنا به هر دلیلی در رهن بودن یا نبودن ملک در مبایعه‌نامه اعلام شده یا نشده باشد، انتقال سند رسمی بنام خریدار با حفظ حقوق مرتهن امکان‌پذیر می‌باشد لکن در صورت عدم انجام این تکلیف قانونی توسط فروشنده، خریدار می‌بایست دعوایی را تحت عنوان خواسته الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن در دادگاه صالح مطرح نماید. نکته مهم و قابل توجه آن است که به دلالت ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۳-۰۴-۱۴۰۳ ظرف یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی تمامی اعمال حقوقی اعم از عقد یا ایقاع در خصوص انتقال مالکیت عین یا منافع ملک و یا انتقال حق انتفاع یا حق ارتفاق، انعقاد عقد رهن و ... می‌بایست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد (در خصوص اسناد مالکیت سبز رنگ). در صورت عدم انجام این تکلیف قانونی، جز دعوای استرداد عوضین، هیچ دعوایی اعم از شکایت کیفری یا دعوای حقوقی مانند الزام به تنظیم سند رسمی و ... از سوی طرفین در محاکم قابلیت استماع ندارد. علی‌ایحال ماده فوق، ناظر به معاملاتی است که پس از راه‌اندازی سامانه و انقضای مهلت قانونی منعقد می‌گردند که می‌بایست ابتدا در سامانه ثبت شوند. بنابراین ثبت قرارداد، شرط صحت و اعتبار قرارداد است و ثبت نشدن آن مساوی با بی‌اعتباری قرارداد می‌باشد. فلذا با توجه به تصریح ماده فوق، مقنن به لزوم ثبت عقد رهن، عقد بیع و بصورت کلی هر عقدی که متضمن انتقال عین یا منفعت ملک است تاکید نموده است.
بنابر توضیحات فوق مشخص می‌گردد که طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک با حفظ حقوق مرتهن، بنام شخص ثالث (خریدار) امکان‌پذیر می‌باشد چراکه قاعدتاً در این حالت هیچ لطمه‌ای به حقوق مرتهن وارد نخواهد آمد به همین جهت در طرح چنین دعوایی توصیه می‌گردد که خواسته تقدیمی در دادخواست، تحت عنوان «تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده (فروشنده) به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملک بنام خریدار با حفظ حقوق مرتهن» مطرح شود. بنابراین اگر دادخواست با چنین کیفیتی مطرح گردد، لزومی ندارد که نام مرتهن نیز در دادخواست قید گردد چراکه طرح چنین دعوایی با این شرایط، به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌آورد النهایه نیازی به حضور او در دادگاه و دفاع از حقوق خود نمی‌باشد. هیات عمومی دیوان عالی کشور در تاریخ 30-03-1402 طی رای وحدت رویه شماره 832 در این ارتباط بیان داشته است:
«نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می‌تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تادیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620 - 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد.»
نکته مهم دیگر آنکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن در زمره دعاوی مالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن بر حسب مبلغ ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت می‌گردد فلذا دادگاه صالح جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی و نیز بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، حسب مورد دادگاه عمومی حقوقی و یا دادگاه صلح محل وقوع ملک می‌باشد.
مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای ابطال سند رهنی چگونه است؟
مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
شماره نظریه: 7/98/19 شماره پرونده: 98-127-19 ح تاریخ نظریه: 1398/08/11
«الف» به عنوان مالک و همچنین راهن، مال مرهونه خویش را در قالب بیع به «ب» واگذار و متعهد به تنظیم سند می‌گردد متعاقباً نسبت به تنظیم سند اقدام ننموده و «ب» نسبت به تقدیم دادخواست تنظیم سند اقدام می‌نماید دادگاه نسبت به استعلام از مرتهن در خصوص رضایت وی به تنظیم سند با حفظ حقوق وی مرتهن استعلام می‌نماید که مرتهن اعلام می‌دارد حتی با شرط حفظ حقوق وی رضایتی به تنظیم سند ندارد. 1- در فرض مذکور و با وصف عدم رضایت مرتهن آیا دادگاه می‌تواند حکم به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را صادر نماید؟ 2- چنانچه معامله صورت گرفته راجع به مال مرهونه با حفظ حقوق مرتهن ولیکن بدون اخذ اذن از وی می‌باشد آیا مرتهن می‌تواند نسبت به قرارداد مذکور خدشه نموده و آن را رد نماید؟ 3- در معاملات این‌گونه بررسی موضوع حفظ حقوق مرتهن و رعایت حقوق وی بر عهده چه کسی است و قول چه شخصی مقدم است مرتهن یا راهن یا خریدار؟ 4- در فرضی که مرتهن مدعی باشد حقوق وی حفظ نشده و خریدار و فروشنده مدعی باشند حقوق وی حفظ گردیده و دادگاه ادعای خریدار و فروشنده را احراز نماید آیا بدون رضایت مرتهن امکان تنظیم سند فراهم است؟
مستفاد از ماده 793 قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است و همانگونه که در رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 1371/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور آمده است، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این از آن جا که حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است، به نظر می‌رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رای اصراری شماره 31 مورخ 1377/12/11 دیوان عالی کشور مؤید این نظر است. بنابراین آنچه حائز اهمیت است حفظ حقوق مرتهن است و چنانچه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفاً اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نیست و یا معامله مسبوق به اذن وی نمی‌باشد برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌شود و تقدم قول هر یک بر دیگری نیز منتفی است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
شماره نظریه: 7/98/281شماره پرونده: 98-127-281 ح تاریخ نظریه: 1398/04/15
چنانچه خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را به طرفیت شخص الف فروشنده و بانک مطرح کند با توجه به اینکه از سوی بانک اقدامی نمی‌بایست در اجرای حکم صادره انجام پذیرد نحوه اظهارنظر نفیاً یا اثباتاً در خصوص خوانده ردیف دوم بانک توسط دادگاه چگونه است؟
در فرض استعلام که بانک (مرتهن) نیز طرف دعوا قرار گرفته است، چنانچه حکم بر محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی انتقال ملک با حفظ حقوق مرتهن (بانک) صادر شود، صرف همین اعلام دادگاه راجع به حفظ حقوق بانک (مرتهن) کافی است و در هر حال به نظر می‌رسد غیر از رای اعلامی فوق‌الاشعار در خصوص مرتهن دادگاه با تکلیف دیگری مواجه نیست.
بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
شماره نظریه: 7/98/1182 شماره پرونده: 98-127-1182 ح تاریخ نظریه: 1398/08/18
در دعوای الزام به تنظیم سند انتقال با حفظ حقوق مرتهن آیا آپارتمانی که در رهن بانک می‌باشد آیا بانک نیز می‌بایست جزء خواندگان قرار گیرد یا خیر؟ چنانچه بانک به صراحت عدم رضایت خود را اعلام دارد رضایت یا عدم رضایت مرتهن در صدور حکم به نفع خواهان چه تاثیری دارد؟
اولاً، مستفاد از ماده 793 قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است و همانگونه که در رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 1371/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور آمده است، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این از آن جا که حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است، به نظر می‌رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رای اصراری شماره 31 مورخ 1377/12/11 دیوان عالی کشور مؤید این نظر است. بنابراین آن چه حائز اهمیت است حفظ حقوق مرتهن است و چنان چه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفاً اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نیست و یا معامله مسبوق به اذن وی نمی‌باشد برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌شود. ثانیاً، هرگاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک (راهن) دایر بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن، مانع استماع دعوا و صدور رای نیست؛ در نهایت رای با حفظ حقوق مرتهن صادر می‌شود.
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می‌توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه‌ها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
