دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟ شرایط رسیدگی به آن کدام است؟

مفهوم حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از دعاوی مهم و کاربردی که به کرات در محاکم حقوقی مطرح می‌گردد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌باشد. زمانی‌که وفق مبایعه‌نامه منعقده میان خریدار و فروشنده، فروشنده اقدام به انجام تعهد قراردادی خویش من‌باب انتقال و‌ تنظیم سند رسمی موضوع معامله به نام خریدار ننماید، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت فروشنده مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و شرایط رسیدگی به آن پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تحویل مبیع

شرایط رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

به دلالت ماده 1287 قانون مدنی، سند رسمی به سندی گفته می‌شود که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده است. در فرضی که فروشنده از انتقال سند رسمی بنام خریدار امتناع ورزد، خریدار این حق را خواهد داشت تا با مراجعه به مرجع صالح، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه نماید. ناگفته نماند تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار در خصوص املاک دارای سابقه ثبتی موضوعیت داشته فلذا چنانچه ملکی که دارای سابقه ثبتی نمی‌باشد مورد معامله قرار گیرد، خریدار می‌بایست دعوای اثبات مالکیت مطرح نماید نه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی!

در خصوص دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌توان این‌گونه بیان نمود که مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه محل وقوع ملک است. حال اگر خواهان دعوا، خواسته خود را تا نصاب یک میلیارد ریال تقویم نماید، دادگاه صلح محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود و چنانچه خواهان، خواسته خود را بالای یک میلیارد ریال تقویم نماید، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می‌باشد. در خصوص اموال غیرمنقول به دلالت رای وحدت رویه شماره 865 مورخ 1404/04/31 هیات عمومی دیوان عالی کشور، دارای سابقه ثبتی بودن یا فاقد سابقه ثبتی بودن ملک، تأثیری در صلاحیت محاکم صلح و حقوقی محل وقوع ملک ندارد.

در خصوص خوانده یا خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌بایست بیان گردد که چنان‌چه خواهان دعوا (=خریدار) مستقیماً ملک را از صاحب سند خریداری نموده باشد (به دلالت ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.)، خوانده دعوا، همان فردی خواهد بود که سند رسمی ملک بنام وی می‌باشد اما در فرضی که خواهان دعوا، ملک را از فردی به غیر از صاحب سند خریداری نمو‌ده باشد، می‌بایست اسامی تمامی ایادی ماقبل را در ستون خوانده دادخواست خود قید نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، در زمره دعاوی مالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس محاسبه و اخذ می‌گردد. چنان‌چه مال موضوع دعوا، مال منقول باشد، هزینه دادرسی تابع ارزش‌‌گذاری و تقویم خواهان دعوا است اما اگر مال موضوع دعوا، مال غیرمنقول باشد، هزینه دادرسی براساس فرم ارزش منطقه‌ای املاک محاسبه خواهد شد.

پس از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و احراز شرایط شکلی دادخواست موضوع مواد 51 و 52 قانون آیین دادرسی مدنی، دستور تعیین وقت رسیدگی توسط قاضی دادگاه، صادر می‌شود. رویه قضایی بدین صورت می‌باشد که قضات جهت جلوگیری از اطاله دادرسی، پیش از وقت رسیدگی، از اداره ثبت اسناد و املاک، اقدام به اخذ استعلام در خصوص مالک رسمی ملک می‌نمایند. قاضی رسیدگی‌کننده به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، می‌بایست دو‌ رکن مهم و اساسی را در این دعوا مورد بررسی قرار دهد؛ نخست آنکه می‌بایست وجود یک قرارداد معتبر و صحیح میان طرفین را احراز نماید. دوم آنکه نقض تعهد از سوی فروشنده نیز می‌بایست مسجل گردد.

علی‌الاصول زمانی که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مطرح می‌شود، خواهان دعوا جهت احراز و اثبات حقانیت خود، مبایعه‌نامه‌ای را ضمیمه دادخواست خود می‌نماید. گاهی اوقات هم ممکن است که مبایعه‌نامه‌ای بصورت کتبی میان طرفین وجود نداشته باشد که در این حالت خواهان دعوا مکلف است ضمن طرح دعوای تایید وقوع عقد بیع، ادعای خود را با دلایل دیگری من‌جمله شهادت شهود، مستندات پرداخت وجه و ... ثابت نماید. علی‌ایحال دادگاه در وهله اول وجود یک قرارداد معتبر میان طرفین را وفق شرایط عمومی مندرج در ماده 190 قانون مدنی احراز می‌نماید. در وهله بعدی دادگاه می‌بایست به علت نقض تعهد از سوی خوانده بپردازد. گاهی اوقات ممکن است که خوانده دعوا مدعی این امر باشد که عدم انتقال سند رسمی بنام خریدار به جهت فسخ یا باطل شدن قرارداد مورد استناد خواهان بوده است. در این‌صورت چنانچه خوانده، ادعای فسخ مطرح نموده باشد، دادگاه نسبت به این موضوع به صرف درخواست وی در جلسه اول دادگاه، رسیدگی می‌نماید اما اگر خوانده، ادعای بطلان معامله را مطرح نماید، وی می‌بایست ادعای خود را طی دادخواست علی‌حده‌ای مطابق با ماده 51 قانون آیین دادرسی مدنی در قالب دعوای متقابل، تقدیم دادگاه نماید. (به دلالت ماده 142 قانون آیین دادرسی مدنی)

شایان ذکر است در دعوای الزام به تنظیم سندهای مشاعی بعضی اوقات دیده می‌شود که آنچه که به موجب بیع‌نامه عادی به خواهان واگذار شده است بطور مثال یک قطعه زمین مفروزی است یعنی یک قطعه مشخص یا با یک حدود مشخصی مورد معامله قرار گرفته ولی از آنجایی که آن قطعه، سند مفروزی ندارد، خواهان، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی را مطرح می‌نماید، اینگونه دعاوی قابلیت استماع در محاکم را ندارند چراکه آنچه که خریداری شده است حصه مشاعی از کل پلاک ثبتی نبوده و فقط یک قطعه مشخصی واگذار شده است. در این فرض خواهان بایستی دعوای الزام به اخذ سند تفکیکی و بعد انتقال سند یا با قوانینی مثل قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، سند رسمی اخذ نماید.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

صدور دستور موقت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

یکی از ارکان مهم که منجر به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌گردد، مساله نقض تعهد از سوی فروشنده در انتقال ملک بنام خریدار می‌باشد. نکته قابل توجه آن است که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، علی‌القاعده دادگاه شخصی را محکوم به انتقال سند رسمی می‌نماید که مالک رسمی مال موضوع دعوا باشد. متاسفانه به کرات مشاهده می‌گردد که پس از تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، فروشنده اقدام به انتقال مال به دیگری می‌نماید فلذا قاضی رسیدگی‌کننده به دعوا، به جهت عدم مالکیت خوانده و تغییر نمودن مالک ملک، دعوای خواهان را رد می‌نماید (قرار عدم استماع دعوی). در این حالت خواهان دعوا می‌بایست مجدداً طرح دعوا نموده و مالک رسمی جدید را نیز طرف دعوا قرار دهد. بنابراین به جهت آنکه از بروز چنین مشکلی برای خواهان، جلوگیری گردد، توصیه می‌شود که خواهان دعوی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک موضوع مواد 310 الی 325 قانون آیین دادرسی مدنی را نیز در ستون خواسته دادخواست تقدیمی مطرح نماید تا دیگر امکان انتقال مال موضوع دعوا به غیر توسط خوانده دعوا (فروشنده) وجود نداشته باشد.