نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن

نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن

در جامعه کنونی، وثیقه قرار دادن املاک در نزد اشخاص یا در بانک جهت دریافت تسهیلات و هم‌چنین تضمین بازپرداخت آن، معمول‌ترین دلیل به رهن گذاردن املاک می‌باشد. بنابراین افراد در مقابل اخذ وام از بانک، ملک خود را در رهن قرار دهند. عقد رهن به عقدی گفته می‌شود که طی آن، مدیون (بدهکار) مالی را برای وثیقه به داین (طلبکار) می‌دهد، به رهن‌دهنده، راهن و به طرف دیگر او مرتهن گفته می‌شود (مستنبط از ماده ۷۷۱ قانون مدنی). در زمانی که عقد رهنی میان طرفین منعقد می‌گردد و میان طرفین چنین توافق می‌شود که در زمان مشخصی، ملک فک رهن شود اما طرف متعهد به انجام این کار، از انجام تکلیف قانونی خود مبنی بر فک رهن، استنکاف می‌ورزد، دعوای الزام به فک رهن مطرح می‌شود. در دعوای الزام به فک رهن، خواهان شخصی است که خواستار فک رهن است. خوانده عبارت است از شخصی که بر اساس یک قرارداد یا قانوناً متعهد به فک رهن شده است و همچنین مالک رسمی ملک است. نظر بیشتر محاکم در مواردی که تعهد فک رهن بر عهده‌ی شخصی غیر از بانک مرتهن است، این است که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان احدی از خواندگان نیست و دادخواست مورد نظر صرفاً به طرفیت مالک و متعهد باید مطرح گردد چراکه دعوا مبتنی بر یک قرارداد است اما بعضی دیگر مخالفند و معتقدند باید نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح گردد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر شده است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نمونه دادخواست الزام بانک به فک رهن

نکات مرتبط با دعوای الزام به فک رهن

دعوای الزام به فک رهن یک دعوای مالی غیرپولی می‌باشد و در خصوص اموال غیرمنقول، هزینه دادرسی مطابق با ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت می‌شود. وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح (از حیث صلاحیت محلی) جهت طرح این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد. همچنین از آنجایی که خواهان می‌بایست بهای خواسته خود در دادخواست را از حیث مرجع صالح جهت رسیدگی تعیین نماید، لازم به ذکر است چنانچه خواهان بهای خواسته الزام به فک رهن را تا یک میلیارد ریال تقویم نماید، وفق ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 دادگاه صلح محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود و اگر خواهان بهای خواسته خود را بیش از یک میلیارد ریال تقویم نماید، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به این دعوا را خواهد داشت. خواهان دعوای الزام به فک رهن جهت طرح این دعوا می‌بایست نکات ذیل را مدنظر قرار دهد:

1- از آنجا که خواسته فک رهن، اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشأ واحد هستند، می‌توانند در یک دادخواست به صورت همزمان تقدیم گردند و مشکلی از این حیث وجود ندارد. اما در فرضی که صورت مجلس تفکیکی اخذ شده باشد و برای هر واحد سند تک برگ صادر شده باشد و پس از صدور سند تک برگ، ملک در رهن قرار گرفته باشد، صرف درج خواسته الزام به فک رهن در دادخواست، کفایت می‌کند و نیازی به طرح خواسته دیگری نمی‌باشد.

2- چنانچه تمامی ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد و هنوز صورت مجلس تفکیکی، پایان کار و سند مالکیت بصورت جداگانه، صادر نشده باشد اگر خواهان دعوا، الزام به فک رهن را نخواهد طرح همزمان سه خواسته الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی بلا اشکال است هم‌چنین اگر خواهان دعوا در دادخواست جداگانه‌ای هم دعوای الزام به فک رهن را مطرح نماید دادگاه مستقلاً حکم بر الزام خوانده به فک رهن صادر می‌نماید. حال اگر خواهان دعوا تمامی خواسته‌های فوق را (الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی) در یک دادخواست مطرح نماید میان محاکم در خصوص‌ این موضوع، اختلاف نظر وجود دارد عده‌ای معتقدند که طرح همزمان این دعاوی ممکن نمی‌باشد چراکه تا زمانی که نسبت به ملک، فک رهن صورت نگرفته امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد و فقط دعاوی الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی پذیرفته می‌شود اما عده‌ای دیگر معتقدند که منع قانونی جهت رسیدگی به هر 4 دعوا بصورت همزمان وجود ندارد و طرح توأمان این خواسته‌ها در یک دادخواست فاقد اشکال قانونی می‌باشد. اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۲۶۹۸ مورخه ۳۱-۰۴-۱۳۹۸ نیز نظر دوم را تایید نموده است. 

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است. در صورتی که بانک مرتهن، در دعوای فک رهن، طرف دعوی قرار نگیرد، خدشه‌ای به دعوی وارد نیست چراکه فک رهن مبتنی بر یک قرارداد میان فروشنده و خریدار است و با لحاظ اصل نسبی بودن قراردادها موضوع ماده 231 قانون مدنی، فک رهن در زمره تعهدات فروشنده بوده و به حقوق مرتهن، لطمه‌ای وارد نمی‌نماید. همچنین ممکن است خریدار و فروشنده در زمان انعقاد بیع، شرط نماید که فک رهن باید توسط خریدار انجام پذیرد و این موضوع را در ثمن معامله مدنظر قرار دهند، در این‌صورت پرواضح است که خریدار پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌بایست اقدام به پرداخت طلب مرتهن و فک رهن ملک نمایند وگرنه دعوای وی با قرار عدم استماع دعوی مواجه می‌گردد.

3- گروهی از حقوقدانان معتقدند که بر اساس ماده 793 قانون مدنی (راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حقوق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن) و رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20-08-1376 هیات عمومی دیوان عالی کشور، انتقال عین مرهونه به غیر منافی حقوق مرتهن (مانند بانک) بوده و معامله انجام پذیرفته غیرنافذ است و نیاز به تنفیذ مرتهن دارد. اما هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره 832 مورخه 30-02-1402 در خصوص قابلیت پذیرش دعوای الزام به فک رهن در صورت تأمین حقوق مرتهن به زیبایی بیان داشته است که «نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می‌تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620 ـ 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد ...»

مستحضر هستید که با رهن گذاردن ملک، مالکیت آن به مرتهن (بانک) منتقل نمی‌گردد بلکه بانک صرفاً یک حق عینی نسبت به مال مرهونه پیدا خواهد نمود. لذا از آنجا که مرتهن (اعم از بانک یا هر شخص دیگری) صرفاً درصدد وصول مطالبات خود است و نسبت به مال مرهونه حق عینی دارد، انتقال مال به شخص دیگری از سوی راهن (رهن‌دهنده- مالک ملک)، لطمه‌ای به حقوق مرتهن وارد نمی‌نماید. ضمن آنکه تا پیش از انتقال سند به نام خریدار، فروشنده باید اقدام به پرداخت طلب مرتهن و فک رهن ملک نماید.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

4- اگر خواهان دعوا ملکی را با یک مبایعه‌نامه عادی از مالک رسمی ملک خریداری نموده باشد اما مالک، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه بدون اجازه خریدار، ملک را در رهن بانک قرار داده باشد، جهت حل این موضوع می‌بایست دعوای ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن را مطرح نماید و طرح دعوای الزام به فک رهن در این مورد، موضوعیتی ندارد. برخی از قضات استدلال می‌نمایند که از آنجایی که سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد، سند رسمی مؤخر ارجح است بر مبایعه‌نامه عادی مقدم. جهت جلوگیری از صدور رایی با چنین مضمونی، بهتر است در ابتدا دعوای کیفری مبنی بر معامله معارض در دادگاه کیفری مطرح شود و پس از اخذ رای در دادگاه کیفری، دو خواسته ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن در دادگاه حقوقی مطرح شود. دادگاه حقوقی نیز در این فرض وفق ماده 18 قانون آیین دادرسی کیفری، چاره‌ای جز بطلان عقد رهن و سند رهنی ندارد. در این خصوص هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره 852 مورخ 1403/06/20 بیان داشته است که: «هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده 2 قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند مصوب 1308 تلقی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می‌شود.»

5- همچنین ممکن است  دعوای الزام به فک رهن زمانی مطرح شود که وام گیرنده (راهن)، تمامی اقساط خود را بپردازد اما، طرف مقابل یعنی طلبکار بنا به هر دلیلی ملک او را از رهن آزاد ننماید در این‌صورت صاحب ملک می‌بایست در دادگاه حقوقی این دعوا را مطرح نماید. حالت دیگری نیز وجود دارد که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه‌نامه عادی به فرد دیگری منتقل می‌کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر موفق به انجام تعهد نمی‌شود. در این حالت خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن، متضرر می‌شود می‌تواند منبعث از تعهد فروشنده در مبایعه‌نامه، الزام وی به فک رهن را از محکمه بخواهد. 

فرض دیگری نیز وجود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک برده می‌شود و سازنده متعهد می‌گردد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در موارد این چنینی مالک و یا هر فرد ذی‌نفعی می‌تواند علیه سازنده ملک، طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام نماید. گاهی اوقات نیز ممکن است که علی‌رغم پرداخت تمامی بدهی، بانک نسبت به فک رهن اقدامی ننماید، در این‌صورت دعوای الزام به فک رهن می‌بایست مطرح گردد. 

6- بعد از برگزاری دادگاه و صدور حکم قطعی به نفع خواهان، جهت اجرای حکم صادره مبنی بر الزام به فک رهن، در صورتی که محکوم‌علیه (شخصی که حکم به ضرر وی صادر شده است.)، ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ اجرائیه، از اجرای حکم امتناع ورزد، بین محاکم اختلاف‌نظر وجود دارد که آیا میتوان جهت اجرای قهری حکم، از اموال محکوم‌علیه برداشت نمود و یا آنکه در صورت نداشتن اموال، می‌توان وفق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، محکوم‌علیه را بازداشت نمود؟ عده‌ای معتقدند که مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم‌له (خواهان) می‌تواند از طریق دادگاه نسبت به توقیف اموال خوانده و فروش آن اموال اقدام نماید تا از محل فروش آن اموال، فک رهن انجام گیرد. حال اگر خوانده اموالی نداشته باشد، محکوم‌له می‌تواند طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، محکوم‌علیه را بازداشت نماید. همچنین اگر محکوم‌له (شخصی که حکم به نفع وی صادر شده است.) نزد خود مبالغی که متعلق به محکوم‌علیه است داشته باشد، می‌تواند از مبلغ مذکور کسر نماید و هزینه‌های فک رهن را پرداخت نماید. در این حالت نیز نیازی به اخذ حکم جدیدی از سوی دادگاه نیست. حال اگر محکوم‌علیه مالی نداشته باشد، محکوم‌له می‌بایست مطابق با ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، تحت نظر دادورز اجرای احکام فک رهن را توسط خود یا شخص دیگری انجام دهد و هزینه آن عمل را از محکوم‌علیه مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه‌های لازم را به وسیله‌ی دایره اجرای احکام در همان پرونده اجرایی از محکوم‌علیه مطالبه نماید. در این مورد، مطالبه نیاز به دادخواست جداگانه ندارد. در مجموع با توجه به دو دیدگاه فوق، می‌توان اینگونه بیان نمود که اگر محکوم‌ له خود اقدام به پرداخت هزینه‌های اجرای حکم‌ نماید می‌تواند از مقررات مندرج در ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی بهره ببرد و محکوم‌علیه را بازداشت نماید. 

7- اگر شخصی طی یک قرارداد، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود اخذ حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود، محکوم‌له می‌تواند، اقدام به فسخ قرارداد نماید. برای مثال اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و یا سازنده، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود حکم قطعی امکان فک رهن میسر نگردد، متعهدله می‌تواند، نسبت به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کند. این حالت زمانی نمود پیدا می‌کند که مبلغ لازم جهت فک رهن به حدی بالا باشد که ملک مستغرق در طلب مرتهن بوده و عملاً پرداخت طلب مرتهن برای خریدار یا منتقل‌الیه ممکن نمی‌باشد.

8- اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایت داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به صورت قانونی تنظیم نگردیده است، باید دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح نماید و نیازی به طرح دادخواست الزام به فک رهن نیست. نکته مهم دیگر آنکه دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت قرار دارد، مانعی ندارد و مغایر ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی نیست. اگر شخصی قبل از طرح دعوای فک رهن، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبالغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.

9- گاهی اوقات ممکن است خریدار از فروشنده ملکی را خریداری نماید و فروشنده در شروط ضمن عقد تعهد نماید که با توجه به در رهن بودن ملک، تا پیش از تنظیم سند رسمی اقدام به فک رهن کند و اسباب انتقال ملک به نام خریدار را مهیا نماید. پیش‌تر عرض گردید که اگر متعهد (فروشنده، راهن) به تعهد قراردادی خود عمل ننمود، خریدار چاره‌ای جز طرح دعوای حقوقی و الزام وی به فک رهن ندارد. مشکلی که در مرحله اجرای حکم ممکن است پیش بیاید آن است که فروشنده مفلس باشد و امکان فک رهن وجود نداشته باشد. نیک آگاهید که در قراردادها علاوه بر افراد بی‌اخلاق و طمع‌کار ممکن است با افرادی مواجه گردیم که خود را مفلس نشان می‌دهند تا از پرداخت دیون خود سرباز بزنند. لذا توصیه می‌گردد که در هنگام تنظیم قراردادهای این‌چنینی از فروشنده بخواهید جهت فک رهن و پرداخت دیون مرتهن ضامن معتبری معرفی نماید یا ملک دیگری را وثیقه انجام تعهد خود قرار دهد.