رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند.

تفسیر ماده 771 قانون مدنی:

1- عقد رهن، عقدی است لازم نسبت به راهن و جایز، عینی، تجزیه‌ناپذیر و موجد حق عینی تبعی برای مرتهن.

2- اثر انعقاد عقد رهن، ایجاد وثیقه است اما تنها منشأ ایجاد آن‌ نمی‌باشد چراکه ممکن است منشأ ایجاد وثیقه، قانون باشد.

3- مقنن در خصوص عقد رهن در مبحث اهلیت، صراحتاً مطلبی را بیان ننموده است اما با توجه به قواعد عمومی قراردادها می‌توان اینگونه بیان نمود که چنانچه راهن سفیه یا صغیر ممیز باشد، رهن غیرنافذ و محتاج تنفیذ نماینده محجور است؛ چنانچه نماینده قیم باشد و مال مرهونه غیرمنقول باشد، صحت رهن منوط به رعایت غبطه محجور و اذن دادستان است. 

هم‌چنین اگر مرتهن سفیه و صغیر ممیز باشد، از آنجایی که قبض مرهونه، تعهد به نگهداری را به همراه دارد قبض باید توسط نماینده آنها صورت پذیرد و آنها اهلیت قبض را ندارند. مضاف بر آنکه اگر راهن، ورشکسته باشد و هم‌چنین رهن به ضرر طلبکاران باشد، رهن باطل خواهد بود.

4- در عقد رهن مرتهن (طلبکار) نه مالک عین مال مرهونه می‌شود نه مالک منفعت. اما راهن (بدهکار) هم مالک عین مال مرهونه است هم مالک منفعت. در عقد رهن، مرتهن تنها حق وثیقه دارد. به بیانی دیگر طلب خود را تضمین می‌کند.

راهن با اینکه مالک عین و منفعت است نمی‌تواند در مال مرهونه تصرفی انجام دهد که با حقوق مرتهن منافات دارد. به طور مثال نمی‌تواند مال مرهونه را به دیگری هبه کند.

5- عقد رهن از عقود عینی است بدین معنی که علاوه بر ایجاب و قبول نیاز به قبض دارد. ذکر این نکته الزامی می‌باشد که در عقود عینی لازم نیست قبض و اقباض فوری باشد اما باید بین ایجاب و قبول و قبض، توالی عرفی باشد. همچنین در تمامی عقود عینی (مانند عقد وقف، عقد موجد حق انتفاع (حبس مطلق، حبس رقبی، حبس عمری و حبس سکنی)، بیع صَرف، عقد هبه (شامل هبه، هدیه، صدقه و جایزه)) استمرار قبض ضروری است به جز عقد رهن. منظور از قبض، قبض عرفی است و نه لزوماً مادی!

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن

مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.

تفسیر ماده 772 قانون مدنی:

1- مطابق با نظر دکتر کاتوزیان، مرتهن این حق را دارد که جهت قبض مال مرهون، به دیگری وکالت بدهد. مضاف بر آنکه راهن و مرتهن می توانند با یکدیگر توافق نمایند که مال مرهون به تصرف شخص ثالثی داده شود. در این شرایط، آن فرد ثالث، امین هر دو طرف محسوب خواهد شد.

2- قبض در عقد رهن در صورتی موثر خواهد بود که بنا بر اذن راهن صورت گرفته باشد در شرایطی که پیش از رهن، وثیقه در ید مرتهن بوده باشد، ایجاب و قبول انجام گردیده دال بر اذن در قبض و ادامه تصرف خواهد بود مگر آنکه خلاف آن تصریح شده باشد.

3- دکتر کاتوزیان بیان داشته اند که پس از انعقاد رهن، راهن این حق را ندارد که رهن را پس بگیرد و یا آنکه مال را بدون رضایت مرتهن، به شخص دیگری بسپارد. مرتهن نیز این حق را ندارد که بدون اجازه راهن به تصرف ادامه دهد. در مجموع میتوان اینگونه بیان نمود که در جمع این دو مورد، منصفانه است که مال در تصرف شخص امینی باشد که مورد انتخاب طرفین عقد یا حاکم بوده است.

مطلب مرتبط: عقد رهن چیست؟ اوصاف آن کدام است؟

هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمی‌تواند مورد رهن واقع شود.

تفسیر ماده 773 قانون مدنی:

1- اگر ممنوعیت نقل و انتقال مال بصورت موقت باشد، عقد رهن علی الاصول صحیح خواهد بود اما اگر نقل و انتقال مال، دائمی ممنوع شده باشد، عقد رهن محقق نخواهد شد.

2- مال موقوفه را نمی توان به رهن گذاشت و رهن آن باطل است اما به رهن گذاشتن مستثنیات دین، صحیح است.

3- حتما لازم نیست که مال مرهون، متعلق به راهن باشد. فقها به این گونه رهن، رهن مستعار می گویند که به نوعی عاریه مال غیر برای رهن می باشد. در این حالت مالک یا به نحو مستقیم ضامن بدهکار شده یا به او وکالت میدهد که این ضمان را به نیابت انجام دهد. در شرایطی که مالی برای رهن گذاشتن، عاریه می شود، فسخ یا انفساخ عاریه، تاثیری در رهن نگذاشته و آن را منحل نمی نماید.

4- به رهن گذاردن مال مشاع، صحیح است مگر آنکه قبض مال مستلزم تصرف مادی و در مغایرت با حقوق شریک راهن باشد که در این شرایط، غیرنافذ و نیازمند اذن شریک می باشد.

مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است.

تفسیر ماده 774 قانون مدنی:

1- مطابق با ماده 774 قانون مدنی، رهن دین و منفعت باطل است مضاف بر آنکه رهن عین کلی نیز باطل است اما رهن کلی در معین صحیح است.

2- وفق نظر دکتر کاتوزیان اسنادی مانند وجه نقد و ... که دارای ارزش اعتباری بوده و قابل داد و ستد می باشند، می توانند وثیقه عقد رهن قرار گیرند چراکه در حکم عین معین می باشند.

3- به نظر برخی از حقوقدانان، رهن گذاردن اموال غیرمادی اعم از حق اختراع، حق تالیف و ... باطل می باشد.

برای هر مالی که در ذمه باشد ممکن است رهن داده شود ولو عقدی که موجب اشتغال ذمه است قابل فسخ باشد.

تفسیر ماده 775 قانون مدنی:

1- مطابق با نظر دکتر کاتوزیان شرایط حقی که برای آن میتوان عقد رهن را منعقد نمود عبارتند از: مالی بودن حق، موجود بودن حق، بر ذمه قرار گرفتن حق، امکان وصول و برداشت دین از مال مرهونه.

2- نکته مهم و قابل توجه آن است که برای طلب آینده که هنوز سبب آن هم ایجاد نشده است، نمی توان رهن قرار داد اما می توان در ضمن عقد رهن شرط نمود که فک رهن منوط به امری مانند پرداخت کلیه بدهی های راهن باشد که امکان دارد دین آن بعد از عقد رهن ایجاد شود.

ممکن است یک نفر مالی را در مقابل دو یا چند دین که به دو یا چند نفر دارد رهن بدهد در این صورت مرتهنین باید به تراضی معین کنند‌ که رهن در تصرف چه کسی باشد و همچنین ممکن است دو نفر یک مال را به یک ‌نفر در مقابل طلبی که از آن‌ها دارد رهن بدهند.

تفسیر ماده 776 قانون مدنی:

1- در اینگونه رهنی که مقنن بدان در ماده 776 قانون مدنی، اشاره نموده است، مرتهنین در عرض یکدیگر قرار داشته و هیچ یک بر دیگری اولویت ندارد. بنابراین بعد از فروش مال، قیمت آن به نسبت طلب طلبکاران میان آنان تقسیم می شود و چنانچه خریداری پیدا نشود، هر کدام از آنان به نسبت سهم خود، مالک مشاعی مال می شوند.

2- در شرایطی که دیون متعدد وجود دارد و مدیون یک مال را به رهن می گذارد، عین مرهونه، وثیقه تمام دیون خواهد بود و تا زمانی که همه دیون کامل پرداخت نشود، وثیقه آزاد نخواهد شد.

3- مطابق با نظر دکتر کاتوزیان اگر مالکیت مشاعی در حین رهن ایجاد گردد، رهن تجزیه نخواهد شد مانند آنکه اگر راهن فوت نماید و مال مرهون به ورثه وی منتقل شود، نمی توان ادعا نمود که سهم هر ورثه، وثیقه قسمتی از دین است که به او می رسد.

در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد علی‌حده ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را اداء ننمود، مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفاء کند و نیز ممکن است قرار دهد وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد و بالاخره ممکن است که وکالت به شخص ثالث داده شود.

تفسیر ماده 777 قانون مدنی:

نظر به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، نسبت به اموال غیرمنقول، اسناد عادی معاملات شرطی رهنی، دیگر دارای اعتبار نمی‌باشد چراکه معاملات با حق استرداد موضوع مواد 33 و 34 قانون ثبت اسناد و املاک می‌بایست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند. لذا کلیه معاملات شرطی رهنی لزوماً باید در سامانه الکترونیک اسناد ثبت شود و فرایند اجرای آن از طریق ادارات اجرای اسناد رسمی پیگیری گردد.

اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد باطل است.

تفسیر ماده 778 قانون مدنی:

1- مطابق با نظر جناب آقای دکتر کاتوزیان شرط مندرج در ما‌ه 778 قانون مدنی، در صورتی باطل است که حق درخواست اجبار به فروش، از مرتهن (=رهن‌گیرنده) سلب شده باشد اما شرطی که مشروط به قیمتی مشخص یا اجازه و اذن شخص ثالثی نموده باشد، صحیح خواهد بود مگر آنکه با ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک در تعارض باشد.

2- در متون فقهی، بسیاری از فقیهان بر این باورند که شرط مندرج در ماده 778 قانون مدنی، شرطی خلاف مقتضای ذات عقد و باطل است اما مطابق با نظر آقای دکتر کاتوزیان، از آنجایی که ذات عقد رهن، آن است که عین مال به سود مرتهن، توقیف شود و وثیقه متعلق حقوق مرتهن باشد، فلذا شرط عدم فروش مال مرهونه، شرطی نامشروع و باطل است اما مبطل عقد نیست و عقد کماکان صحیح خواهد بود.

هر‌گاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن هم برای فروش آن و ادای دین حاضر نگردد مرتهن به حاکم رجوع می‌نماید تا اجبار به بیع یا ادای دین به نحو دیگر بکند.

تفسیر ماده 779 قانون مدنی:

در تمامی معاملاتی که رهنی یا شرطی می‌باشند، چنان‌چه بدهکار، ظرف مهلتی که در سند قید گردیده شده است برای پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، طلبکار (مرتهن) این حق را خواهد داشت تا از طریق صدور اجرائیه، طلب خود را از دفترخانه‌ای که سند رهنی را تنظیم نموده، درخواست نماید چنانچه بدهکار ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی اقدام ننماید، بنا به درخواست طلبکار، اداره ثبت بعد از ارزیابی و کارشناسی قیمت مال و حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با انجام مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن اقدام و مازاد آن را به بدهکار (راهن) مسترد می‌نماید.

برای استیفای طلب خود از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت.

تفسیر ماده 780 قانون مدنی:

1- در صورتی که تعداد مرتهنین بر مال مورد رهن (رهن‌گیرندگان) بیشتر از یک نفر باشد، حق تقدم برای آنان بر مبنای تاریخ ایجاد رهن بوجود می‌آید. بدین ترتیب که در ابتدا مرتهن اول، طلب خود را دریافت می‌نماید و پس از او الباقی مرتهن‌ها به ترتیب ایجاد رهن، طلب خود را وصول خواهند نمود.

2- مستنبط از مواد 516 و 518 قانون تجارت، در شرایطی که راهن (رهن‌دهنده) ورشکست شود، حق تقدم مرتهن بر باقی طلبکاران کماکان به قوت خود باقی می‌ماند اما اگر طلبکاری با صدور قرار تامین خواسته، مال بدهکار را توقیف نموده باشد، در این‌صورت با ورشکستگی بدهکار، حق تقدم او از بین خواهد رفت. (به جهت رعایت اصل تساوی طلبکاران)

اگر مال مرهون به قیمتی بیش از طلب مرتهن فروخته شود مازاد مال مالک آن است و اگر برعکس حاصل فروش کمتر باشد مرتهن باید برای نقیصه به راهن رجوع کند.

تفسیر ماده 781 قانون مدنی:

1- به فردی که بدهکار است و مال خود را به رهن می گذارد، رهن دهنده یا راهن گفته می شود و به فرد طلبکار و پذیرنده رهن، مرتهن یا رهن گیرنده گفته می شود.

2- به موجب ماده 781 قانون مدنی، مقنن مقرر نموده است که در صورت فروش مال مورد رهن، چنانچه مبلغ فروش مال، بیشتر از میزان طلب طلبکار (مرتهن) باشد، وی تا میزان طلب خود را برداشت و الباقی متعلق به مالک مال (راهن) خواهد بود اما اگر مبلغ فروش مال، کمتر از میزان طلب باشد، طلبکار می بایست برای دریافت الباقی طلب خود به راهن مراجعه نماید.

در مورد قسمت اخیر ماده قبل اگر راهن مفلس شده باشد مرتهن با غرماء شریک می‌شود.

اگر راهن مقداری از دین را ادا کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نمایند و مرتهن می‌تواند تمام آن را تا تأدیه کامل دین نگاه دارد‌ مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقررشده باشد.

تبدیل رهن به مال دیگر به تراضی طرفین جایز است.

تفسیر ماده 784 قانون مدنی:

مطابق با ماده 784 قانون مدنی با توافق و تراضی طرفین، امکان تبدیل مال مورد رهن با مال دیگری وجود دارد اما این تبدیل مال مورد رهن را نمی توان با تبدیل مال توقیف شده یکی دانست چراکه در تبدیل مال توقیف شده، محکوم علیه (بدهکار) مکلف است مالی را پیشنهاد دهد که از جهت قیمت و هم چنین سهولت در فروش، کمتر از مال توقیف شده نباشد. نکته دیگر آنکه برعکس تبدیل مال مورد رهن، در تبدیل مال توقیف شده رضایت طرف مقابل شرط نیست.

بیشتر بخوانید: شرایط تبدیل تامین در مرحله اجرای حکم کدام است؟

هر چیزی که در عقد بیع بدون قید صریح به عنوان متعلقات جزء مبیع محسوب می‌شود در رهن نیز داخل خواهد بود.

ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می‌تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن نمی‌تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحای قانونی از آن بری شود رهن را مسترد دارد.

به موت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمی‌شود ولی در صورت فوت مرتهن راهن می‌تواند تقاضا نماید که رهن به تصرف شخص ثالثی که‌ به تراضی او و ورثه معین می‌شود داده شود.

در صورت عدم تراضی شخص مزبور از طرف حاکم معین می‌شود.

رهن در ید مرتهن امانت محسوب است و بنابراین مرتهن مسئول تلف یا ناقص شدن آن نخواهد بود مگر در صورت تقصیر.

بعد از برائت ذمه مدیون رهن در ید مرتهن امانت است لیکن اگر با وجود مطالبه آن را رد ننماید ضامن آن خواهد بود اگر چه تقصیر نکرده باشد.

اگر عین مرهونه به واسطه عمل خود راهن یا شخص دیگری تلف شود باید تلف‌کننده بدل آن را بدهد و بدل مزبور رهن خواهد بود.

وکالت مذکور در ماده ۷۷۷ شامل بدل مزبور در ماده فوق نخواهد بود.

راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.

تفسیر ماده 793 قانون مدنی:

1- مطابق با مندرجات موجود در ماده 793 قانون مدنی، انجام هرگونه تصرفات ناقل (اعمالی که شخص انجام می‌دهد و در نتیجه آن مال یا حقی به دیگری منتقل می‌گردد) مانند عقد بیع و ... هم در خصوص اموال منقول و هم در خصوص اموال غیرمنقول، به جهت آنکه دسترسی مرتهن (رهن گیرنده) به مال مرهون را با دشواری مواجه می‌نماید، غیر نافذ است. (مستند به رای وحدت رویه شماره 620 مورخ ۲۰-۰۸-۱۳۷۶ صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور)

2- مطابق با نظر آقای دکتر کاتوزیان، در فرضی که انتقال مال مورد رهن، با اجازه مرتهن صورت پذیرفته باشد، اعلام رضایت وی به منزله از بین رفتن و سقوط حق رهن نمی‌باشد فلذا راهن (رهن‌دهنده) هم‌چنان مدیون قلمداد می‌شود و برای دریافت طلب، می‌بایست بطرفیت وی طرح دعوا شده و متعاقبا‌ً اجرائیه نیز بر علیه او صادر خواهد شد.

3- از منظر قانونی، مانعی جهت رهن دادن مکرر از سوی راهن وجود ندارد چراکه حق مرتهن اول محفوظ بوده و بر مرتهن دوم، حق تقدم دارد.

4- مطابق با نظر آقای دکتر کاتوزیان، علی‌الاصول امکان زراعت و سکونت در مال مورد رهن وجود دارد اما اگر این اقدامات، فروش مال را با دشواری روبرو نماید، انجام آنان ممکن نمی‌باشد.

5- در خصوص قابلیت پذیرش دعوای الزام به فک رهن در صورت تأمین حقوق مرتهن، دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره 832 مورخ 1402/03/30، بیان داشته است که: «نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین مرهونه کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه حق عینی دارد و می‌تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن تأمین یا طلب وی تادیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620 - 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد. بنابراین، دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد.»

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن

راهن می‌تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل آورد بدون اینکه مرتهن بتواند او را منع کند، در صورت منع اجازه با حاکم است.

تفسیر ماده 794 قانون مدنی:

1- عقد رهن به عقدی گفته می‌شود که به موجب آن، فردی در مقام مدیون (=راهن) مالی را جهت وثیقه به طلبکار (=مرتهن) می‌دهد. (مستنبط از ماده 771 قانون مدنی)

2- عقد رهن نسبت به راهن، لازم و نسبت به مرتهن، جایز می‌باشد.

3- به دلالت ماده 794 قانون مدنی، راهن این اختیار را دارد که در صورت نافع بودن عمل خویش، در مال مرهونه، تغییراتی را ایجاد نموده و یا تصرفاتی را که برای رهن، نافع است، انجام دهد فلذا تنها تصرفاتی ممنوع است که با حقوق مرتهن، منافات داشته باشد.