نمونه اساسنامه مجتمع مسکونی

با افزایش روزافزون آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، توجه به فرهنگ آپارتمان‌نشینی و همکاری اعضای آپارتمان بسیار چشمگیر و بیشتر شده است. هر مجتمع مسکونی باید اساسنامه مختص خود را داشته باشد. اساسنامه حکم قانون اساسی مجتمع مسکونی را دارد و در آن در مورد هزینه‌های مشترک و اختصاصی، قسمت‌های اختصاصی و مشترک، نحوه فعالیت مدیر یا مدیران و هر آنچه در مورد آپارتمان ضروری است صحبت می‌شود.

مطلب مرتبط: جبران خسارت نشت لوله آب به عهده کیست؟

نمونه اساسنامه مجتمع مسکونی

مقدمه

در راستای اجرای مُفاد قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب اسفندماه 1343 و آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 08-02-1347 هیات وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی، اساسنامه حاضر به منظور تنظیم روابط و مناسبات واحدهای مسکونی مجتمع ...، تدوین و توسط تمامی مالکین تصویب گردیده است.

ماده 1: مشخصات مجتمع

1-1- نام کامل مجتمع موضوع اساسنامه؛ مجتمع مسکونی ....... واحدی ........ به نشانی .............................................. شماره پلاک ثبتی ............................ به مساحت تقریبی ............................ مترمربع فسمت‌های اختصاصی و ..................... مترمربع قسمت‌های مشاع یا مشترک، اصلی مفروز و مجزی ............... و ............. فرعی واقع گردیده که از این پس به اختصار مجتمع نامیده می‌گردد.

ماده 2: هدف مجتمع و اساسنامه

1-2- مجتمع حاضر مجموعه‌ای است با ماهیت غیرانتفاعی که در جهت رسیدگی به امور ساختمان اعم از قسمت‌های مشترک و اختصاصی، نگهداری تأسیسات، کنترل هزینه‌های مشترک مربوط به بهره‌برداری از اشتراکات از قبیل محوطه‌ها، راه پله‌ها، پشت بام، آسانسور، ورودی‌ها و خروجی‌ها و ... که در حدود قوانین و مقررات موضوعه کشور، مطابق با اساسنامه حاضر اداره می‌گردد.

2-2- هدف از اساسنامه حاضر عبارت است از حمایت از حقوق و منافع مالکین واحدها و نیز مستأجرین، ارائه خدمات مشترک در جهت نگهداری، حفاظت، تعمیر تأسیسات، مشاعات مزبور در مجتمع، توسعه امکانات مجمتع با تصویب اعضاء هیئت مدیره در حدود قانون تملک آپارتمان‌ها و اساسنامه حاضر، توسعه و تنظیم حسن روابط و ایجاد تفاهم و اجماع در تصمیم‌گیری‌ها، و تأمین هزینه‌های لازم به منظور مخارج مشترکات از طریق شارژ ماهانه و پرداختی‌های مالکین و ساکنین به منظور بهره‌وری حداکثری از قسمت‌های اختصاصی و مشاعات مجتمع می‌باشد.

ماده 3: تعاریف و اصطلاحات

1-3- مدیر مجتمع: منظور از مدیر مجتمع فردی از ساکنین است که توسط هیئت مدیره مجتمع انتخاب که مسئولیت اجرای سیاست‌ها، انجام امور جاریه مجتمع و ترتیب اثر به نظرات ساکنین خواهد بود.

2-3- هیئت مدیره: به مجمعی از ساکنین اطلاق می‌گردد که در امورات اداری و مالی ساختمان با شخص مدیر مجتمع همکاری می‌کنند که توسط مجمع عادی مجتمع انتخاب می‌شوند.

3-3- قسمت‌های مشاع: قسمت‌هایی از مجتمع که برای آن مالکیت اختصاصی تعریف نشده و همه ساکنین مشترکاً از آن بهره‌مند می‌گردند از قبیل؛ زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهرو و راه پله‌ها، پنجره‌های راهرو و راه پله، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، شوفاژ خانه، تأسیسات مشترک، انشعابات مشترک، حیاط، لابی، باغچه و ... .

4-3- تأسیسات عمومی: به کلیه وسایلی اطلاق می‌گردد که با انرژی برق، آبی، گرمایی عمل می‌کند و در قسمت‌های مشترک یا اختصاصی نصب شده‌اند و هزینه‌های نگهداری و مصرفی آن‌ها از محل پرداخت شارژ ساکنین یا مالکین پرداخت می‌گردد.

5-3- مجمع عادی: به مجمعی که مطابق با بازه زمانی پیش‌بینی شده با حضور تمامی اعضاء (ساکنین و یا مالکین) مجتمع برگزار می‌گردد که پیرامون مسائلی از قبیل مشکلات و مسائل جاری مجتمع، ایجاد اتفاق‌نظر در برنامه‌های آتی مجتمع و اخذ رأی اکثریت تشکیل می‌گردد.

6-3- مجمع فوق‌العاده: به مجمعی که به صورت اضطراری و خارج از توالی زمانی پیش‌بینی شده با پیشنهاد مدیر مجتمع تشکیل تا نسبت به مشکلات ضروری و فورس ماژور مجتمع، بررسی استعفای مدیر مجتمع و مسائلی که ماهیت اضطراری داشته باشد را پوشش می‌دهد.

7-3- شارژ مالکین: به مبلغ شارژ پرداختی که مالکین بنا بر تصمیم هیئت مدیره یا مجمع عادی و فوق‌العاده نسبت به مسائل عمرانی و بهره‌وری بیشتر از امکانات مجتمع ضروری می‌دانند برای مثال نشت تأسیسات به قسمت مشاعات، نشت ایزوگام، نصب ریموت درب پارکینگ، نصب دوربین، تغییر پلت فورم صفحه کلید آسانسور و ... را شامل می‌شود.

8-3- شارژ ساکنین: ساکنین مجتمع بایست ماهیانه هزینه‌ای به تفکیک هر واحد بابت خدمات از قبیل نظافت مجتمع، وسایل نظافت و مواد شوینده، سرویس و نگهداری ادواری آسانسور، برق مشاعات و آب بهاء و ... پرداخت گردد.

9-3- سوپر شارژ: منظور از سوپر شارژ دو برابر شارژ ماهیانه را به منظور کسری صندوق مجتمع را پوشش می‌دهد که سالانه ... مرتبه از ساکنین دریافت می‌گردد.

10-3- صورتجلسه پرداخت شارژ: منظور کارت یا رسیدی است که مدیر مجتمع بایست تهیه که پس از پرداخت شارژ ماهیانه یا فوق‌العاده (سوپر شارژ) در آن قید و به پرداخت‌کننده رسید تحویل دهد.

11-3- قسمت‌های اختصاصی: به طور کلی هر قسمتی از مجتمع که دارای مالکیت رسمی به طور مجزا باشد، مشمول قسمت‌های اختصاصی می‌شود که بهره‌گیری از آن‌ها منحصراً در اختیار مالک یا ساکن واحد مربوطه می‌باشد.

12-3- بازرس: منظور از بازرس یا بازرسان مجتمع اشخاصی هستند که به انتخاب مجمع عادی انتخاب و وظیفه رسیدگی و نظارت بر اجرای وظایف هیئت مدیره و مدیر مجتمع را بر عهده دارد.

ماده 4: ارکان مجتمع

مجتمع مسکونی ..، دارای سه رکن اصلی مجامع عمومی، هیئت مدیره و بازرسان می‌باشد.

ماده 5: الزامات و چگونگی تشکیل مجامع عمومی

1-5- شاکله مجامع عمومی دربرگیرنده مالکین یا نمایندگان قانونی ایشان می‌باشد که با حضور در مجامع مزبور نسبت به موارد اساسی و ضروری مجتمع از قبیل عمر ساختمان، استهلاک بنا یا تأسیسات، هزینه‌های نگهداری بناء و متعلقات آن، تصویب بودجه و ترازنامه، انتخاب هیئت مدیره مجتمع و از این دست موارد حق اظهارنظر و تصمیم‌گیری را دارند.

2-5- هر مالک مخیر است که به منظور تسهیل امور جاریه و عدم ایجاد تأخیر در برگزاری مجامع، اختیارات و حقوق خویش را با تنظیم صورتجلسه به نماینده قانونی یا یکی از واحدین برای مدت ... سال تفویض نماید. صورتجلسه مزبور بایست به مهر و امضای مالک و نماینده ایشان ممهور گردیده و به هیئت مدیره ارائه نماید.

3-5- در صورت اجمال یا ابهام یا نارسایی هر یک از بندها یا مواد این اساسنامه، مجمع فوق‌العاده وظیفه تفسیر و اجرای آن را بر عهده دارد.

4-5- به منظور حضور در مجامع، هر یک از مالک یا مستأجر یا نماینده قانونی مالک، قادر به اعمال نظر و تصمیم‌گیری خواهد بود البته در موارد بنیادی و اساسی مربوط به مجتمع، نظر و تصمیم شخص مالک یا نماینده ایشان پذیرفتنی است.

5-5- به منظور رسمیت یافتن مجامع عادی و فوق العاده، حضور اکثریت مطلق مالکین در مرتبه نخست و در صورت عدم دست‌یابی به حد نصاب مزبور، حضور نصف به اضافه یک نفر از مالکین یا نماینده قانونی ایشان، یا حضور مالکین بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی ضروری می‌باشد.

6-5- در صورت تشکیل مجامع مقرر در بند 5-5 با حد نصاب مقرر شده، تصمیمات جلسه با اکثریت عده حاضر معتبر است. مگر در خصوص توسعه یا تجدید بنای مجتمع یا فروش تمام و قسمتی از عرصه و اعیان قسمت‌های مشترک، معیار سه چهارم آرای مالکین حاضر در جلسه مناط اعتبار می‌باشد.

7-5- مطابق با توافق مالکین، هر یک از مالکین تنها قادر به پذیرش نمایندگی 2 نفر از مالکین را خواهد داشت و فراتر از آن هرگونه تصمیم‌گیری صورت گیرد، فاقد اثر اجرایی می‌باشد.

8-5- تصمیماتی که در مجامع عادی و فوق‌العاده مطابق با مُفاد اساسنامه حاضر و آیین‌نامه‌ها و نظام‌نامه‌های مربوطه اتخاذ گردد، نسبت به تمامی افراد مجتمع اعم از مالکین و ساکنین غائب و مخالف نیز لازم‌الاجراست و باید توسط مدیر مجتمع در تابلو اعلانات نصب گردد.

9-5- در صورتی که مالک واحد دارای مستأجر است، مسئولیت آگاهی و اطلاع نسبت به قوانین و اساسنامه مجتمع برای مستأجرین جدید بر عهده مالک آن واحد می‌باشد و طرح ادعای جهل به قوانین و مُفاد اساسنامه حاضر به هیچ وجه پذیرفتنی نیست.

10-5- مجامع عمومی مجتمع در اولین جلسه بایست یک نفر از میان حاضرین را بعنوان رئیس، دو نفر ناظر و یک نفر منشی انتخاب کنند که از آن تاریخ اداره مجامع بر عهده رئیس است که به صورت دو سالانه با رأی‌گیری مجدد و رعایت حد نصاب مقرر در بند 5-14 صورت می‌گیرد. در پایان هر جلسه، وظیفه تنظیم صورتجلسه، نتایج مذاکرات و تصمیمات اتخاذ شده با منشی مجمع مزبور است که پس از تدوین آن و اخذ امضاء از رئیس، نظار و درج امضاء خویش و ثبت در دفتر برگزاری جلسات، در اختیار هیئت مدیره قرار خواهد داد.

11-5- در صورتی که مجامع برگزار شده در روز جلسه بعلت فقدان زمان کافی قادر به تصمیم‌گیری نباشند، رئیس جلسه با اعلام روز و ساعت جلسه متعاقب که نزدیک‌ترین زمان ممکن خواهد بود، تعیین و منشی نیز این مورد را در صورتجلسه قید می‌نماید. دعوت مجدد مالکین به جلسه دوم، با حضور عده جلسه پیشین یا اکثریت مندرج در بند 5-5 رسمیت خواهد یافت.

12-5- واحدینی که دارای بیش از یک مالک می‌باشند، می‌بایست به اتفاق، یک نفر را بعنوان نماینده آن واحد معرفی نمایند.

13-5- اعضاء حاضر در مجامع متعهد می‌گردند که از هرگونه بحث و جدل اکیداً پرهیز نمایند و شخصی را خطاب قرار ندهند و صرفاً مسائل و مشکلات را مطرح و مجمع مزبور را خطاب قرار دهند.

14-5- ترتیبات تشکیل و تصمیم‌گیری در مجمع عادی؛

1-14-5- مجمع عادی مالکین یا ساکنین سالی یک مرتبه در ... ماه در سالن اجتماعات مجتمع تشکیل خواهد شد.

2-14-5- هیئت مدیره موظف است به منظور دعوت از اعضای مجتمع در جهت تشکیل مجمع عادی، حداقل ... روز پیش از موعد تشکیل مجمع با ذکر دستور جلسه با امضاء رئیس هیئت مدیره و از طریق نصب در تابلو اعلانات مجتمع اطلاع‌رسانی نماید.

3-14-5- وظایف و اختیارات مجمع عادی مطابق با اتفاق نظر تمامی مالکین، و نیز قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن به شرح ذیل می‌باشد:

1-3-14-5- بررسی و مداقه در فعالیت‌های هیئت مدیره و شخص مورد وثوق مجتمع بعنوان خزانه‌دار در طول مدت مأموریتشان به منظور تصویب گزارش سالانه

2-3-14-5- تصویب یا رد ترازنامه و صورت‌های مالی سال گذشته به منظور تفریغ بودجه سال پیشین

3-3-14-5- تصویب مبالغی در جهت اجرای امور جاریه مجتمع که هیئت مدیره مخیر می‌گردد با ارائه مستندات هزینه‌کرد، نسبت به انجام آن اقدام کند.

4-3-14-5- تصمیم‌گیری و انتخاب اعضای هیئت مدیره مرکب از ... نفر و نیز انتخاب شخص خزانه‌دار مجتمع که برای مدت دو سال از تاریخ انتصاب عناوین مزبور فعالیت خواهند داشت، و همچنین ... نفر از اعضایی که به ترتیب دارای آرای کمتری نسبت به اعضای اصلی هستند بعنوان عضو علی‌البدل تعیین می‌گردند.

5-3-14-5- تصمیم‌گیری و انتخاب بازرسان مجتمع مرکب از ... نفر بازرس اصلی و ... نفر بازرس علی‌البدل از میان مالکین یا ساکنین مورد وثوق مجتمع یا در صورت لزوم اشخاص خارج از مجتمع برای مدت ... سال تعیین گردد.

6-3-14-5- تصمیم‌گیری و اعمال نظر نسبت به امورات جاریه مجتمع و تأسیسات و متعلقات مربوطه در جهت پیشگیری از هدر رفت سرمایه مجتمع و نیز بررسی و عنایت به نقطه نظرات حاضرین مجمع نسبت به افزایش بهره‌وری از مجتمع یا تصمیم‌گیری نسبت به ایجاد تعمیرات یا تغییرات بنیادی در مجتمع که به تصویب تعداد آرای مندرج در بند 5-14 برسد.

7-3-14-5- اتخاذ تصمیم و اعمال نظر نسبت به رهنمودها و پیشنهادهای هیئت مدیره و نیز ارائه سازوکار یا راهنمایی به هیئت مدیره در جهت انجام بهتر وظایف محوله لازم است.

8-3-14-5- با تصویب مجمع مزبور، اعضای هیئت مدیره، شخص خزانه‌دار به صورت افتخاری و بدون ادعا از بابت مطالبه مقرری یا مستمری ماهیانه یا سالیانه انجام وظیفه خواهند نمود و در صورتی که بازرسان مجتمع از میان مالکین یا ساکنین انتخاب گردند، ترتیب مقرر در ابتدا این بند لازم‌الاجرا خواهد بود و در غیر این‌صورت اگر بازرسان خارج از اعضای مجتمع انتخاب گردند، مطابق با قرارداد استخدامی که متعاقباً به تصویب مجمع مزبور خواهد رسید، مقرری، مزایا، بیمه و سنوات ایشان مشخص و تصویب خواهد شد.

15-5- ترتیبات تشکیل و تصمیم‌گیری در مجمع فوق‌العاده:

1-15-5- تشکیل مجمع فوق‌العاده مجتمع به درخواست هر یک از مالکین یا ساکنین مشروط بر تأیید هیئت مدیره یا رأساً تصمیم هیئت مدیره یا مدیر مجتمع در مسائل اضطراری و فورس ماژور از قبیل تغییر یا اصلاح اساسنامه، برداشت هزینه‌هایی خارج از برنامه به منظور تعمیرات بنیادی مجتمع که مجمع عادی قادر به برگزاری نباشد، با حضور اکثریت مقرر در بند 5-14 رسمیت خواهد یافت و تصمیم‌گیری در آن با رعایت بند 5-15 اتخاذ می‌گردد.

2-15-5- وظایف و اختیارات مجمع فوق‌العاده مطابق با اتفاق نظر تمامی مالکین، و نیز قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن به شرح ذیل می‌باشد:

1-2-15-5- تغییر و یا اصلاح هر بند یا ماده از اساسنامه

2-2-15-5- اتخاذ تصمیم نسبت به هزینه‌کرد اندوخته پیش‌بینی شده (سوپر شارژ) برای امورات ضروری مجتمع در جهت حفظ و نگهداری، تعمیرات بناء یا تأسیسات و یا توسعه و تجدید بنای مجتمع

3-2-15-5- اعطای تجویز بهره‌گیری از اندوخته مزبور در بند پیشین به مدیر مجتمع یا هیئت مدیره

4-2-15-5- سایر مواردی که ماهیت ضرورت یا فورس ماژور آن منظور گردد.

ماده 6: هیئت مدیره

1-6- اعضای هیئت مدیره پس از انتخاب از سوی مجمع عادی برای یک دوره ... ساله، بایست در اولین جلسه از میان خویش یک نفر را بعنوان رئیس هیئت مدیره، یک نفر را بعنوان نائب رئیس، یک نفر را بعنوان دبیر هیئت انتخاب نمایند.

2-6- اداره جلسات هیئت مدیره بر عهده رئیس و در صورت غیبت ایشان بر عهده نائب رئیس می‌باشد و پس از پایان هر جلسه وظیفه تدوین صورتجلسات و نظارت بر امور دفتری و حفظ و نگهداری اوراق مربوطه بر عهده دبیر هیئت می‌باشد.

3-6- پس از انتخاب هیئت مدیره جدید توسط مجمع عادی مالکین یا ساکنین، هیئت مدیره سابق ملزم است کلیه اوراق و مستندات را صورت‌برداری و در اختیار هیئت مدیره منتخب قرار دهد.

4-6- تشکیل جلسات هیئت مدیره به صورت ادواری ماهیانه یک جلسه برگزار می‌گردد و تصمیمات آن با رعایت حد نصاب اکثریت مطلق آراء اتخاذ می‌گردد.

5-6- در جلسات هیئت مدیره حضور یک نفر از بازرسان مجتمع بدون داشتن حق رأی الزامی است.

6-6- هیئت مدیره موظف است در اولین جلسه خویش نسبت به انتخاب یک نفر بعنوان مدیر مجتمع از میان مالکین یا ساکنین یا از خارج برای مدت یکسال و یا حداکثر تا پایان دوره مدیریت هیئت مزبور اتخاذ تصمیم نماید. لازم به ذکر است که مدیر مجتمع نبایست از بین اعضای هیئت مدیره یا بازرسان مجتمع انتخاب گردد.

7-6- وظایف و اختیارات هیئت مدیره به شرح ذیل می‌باشد:

1-7-6- اداره مستمر امور جاریه مجتمع، از قبیل تأسیسات و متعلقات مربوطه

2-7-6- اجرای مصوبات مجامع عادی و فوق‌العاده و بررسی هزینه‌های جاریه و تجویز پرداخت آن‌ها در حدود تصمیمات مجامع و بودجه تصویب شده با توجه ویژه به صلاح و صرفه مجتمع و با رعایت قوانین و مقررات اساسنامه، تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه مربوطه.

3-7-6- تنظیم گزارش اجرایی سالیانه و تقدیم آن به مجمع عادی به منظور تفریغ بودجه سال پیشین

4-7-6- تنظیم گزارش ادواری هزینه‌کردها در جهت تقدیم به مجمع فوق‌العاده

5-7-6- تنظیم برنامه بودجه سال آتی به منظور تصویب توسط مجمع عادی

6-7-6- تصمیم نسبت به هزینه‌کرد تنخواه‌ها و تهیه و ارائه صورت وضعیت آن هزینه‌کردها

7-7-6- اجرای آیین‌نامه‌های اجرایی و مالی تصویب شده توسط مجامع عادی و فوق‌العاده

8-7-6- احراز نمایندگی تمامی مالکین نسبت به طرح دعوا در مراجع قضایی، اداری، انتظامی و اجرایی و ختم دعاوی مطروحه از طریق سازش و پایمردی و تعیین وکیل یا حق توکیل بغیر و سایر امور حقوقی و قضایی

8-6- وظایف و اختیارات مدیر مجتمع به شرح ذیل می‌باشد:

1-8-6- تفویض اجرای کلیه مصوبات مجامع عمومی و هیئت مدیره که به منظور اداره و حفاظت مجتمع و تأسیسات و متعلقات مربوطه به آن‌ها ضرورت دارد.

2-8-6- نظارت و مراقبت مستمر بر قسمت‌های مشترک مجتمع و شناسایی خرابی و تأسیسات مورد تعمیر و برآورد هزینه‌کرد آن‌ها و انجام هزینه‌های آن با تصویب هیئت مدیره

3-8-6- نظارت و مراقبت مستمر بر قسمت‌های اختصاصی مجتمع به منظور پیشگیری و یا جلوگیری از عدم تعرض به قسمت‌های مشترک

4-8-6- حفظ اموال و متعلقات مجتمع که به منظور بهره‌مندی مالکین یا ساکنین فراهم شده است.

5-8-6- نظارت مستمر بر هزینه‌کرد بودجه و اعمال نهایت کوشش در صرفه‌جویی و هزینه‌های مشترک

6-8-6- استخدام کارکنان مجتمع از قبیل دربان، نگهبان، سرایدار و ... که بایست با تصویب هیئت مدیره نسبت به حقوق و مزایای ایشان صورت گیرد. مدیر مجتمع موظف است پس از استخدام کارکنان مجتمع، شرح وظایف ایشان را پس از تصویب هیئت مدیره به ایشان ابلاغ نماید و پرداخت حقوق و مزایای کارکنان مجتمع با اطلاع هیئت مدیره صورت گیرد.

7-8-6- تشکیل پرونده‌ای به تفکیک هر واحد که شامل اسامی مالکین، مستأجرین، قسمت‌های اختصاصی، و نیز ثبت اسناد پرداختی ایشان در آن

8-8-6- تهیه فیش‌های اخذ شارژ ماهیانه به تفکیک هر واحد که یک نسخه از آن در پرونده ایشان ثبت و یک نسخه از آن پس از پرداخت شارژ ماهیانه یا مبالغ مندرج در اساسنامه به هر واحد تودیع می‌گردد.

9-8-6- تنظیم گزارشی از کلیه اقدامات و امورات اجرایی که در مدت فعالیت امری تصدی مدیر مجتمع انجام شده به تفصیل.

10-8-6- پذیرش هرگونه شکایت، اعتراض و پیشنهاد از سوی واحدین و انعکاس آن به مجامع و هیئت مدیره نسبت به ترتیب اثر دادن به آن‌ها

11-8-6- ماهیت سمت مدیر مجتمع قائم به شخص ایشان که توسط هیئت مدیره انتخاب می‌گردد می‌باشد، و ایشان حقی نسبت به تفویض اختیارات یا جایگزین نمودن شخص دیگری را ندارد. ولیکن در مواقع بروز بیماری، ناتوانی در انجام وظایف محوله یا مسافرت، ایشان می‌تواند با اطلاع و تصویب هیئت مدیره شخص دیگری را موقتاً جانشین خویش نماید.

12-8-6- مدیر مجتمع صرفاً در چارچوب اختیارات پیش‌بینی شده در اساسنامه حاضر، تصمیمات مجامع و هیئت مدیره و قوانین و مقررات تملک آپارتمان‌ها و اصلاحیه اجرایی آن می‌تواند به نام مجتمع تعهداتی ایجاد کند و هرگونه تعهد شخصی و خارج از حدود اختیارات مندرج در موارد مزبور، هیچ تعهدی برای مجتمع ایجاد نخواهد کرد و ایشان شخصاً در مقابل تعهدات مالی و غیرمالی و جبران ضرر و زیان وارده به غیر مسئولیت دارد.

13-8-6- مدیر مجتمع موظف است به صورت هفتگی و ماهیانه گزارش فعالیت و عملیات اجرایی خویش را کتباً در اختیار هیئت مدیره قرار دهد.

14-8-6- مدیر مجتمع موظف است مجتمع را پس از اخذ مصوبه هیئت مدیره در مقابل حوادث احتمالی از قبیل سیل، آتش‌سوزی، سوانح غیر ارادی، شخص ثالث و ... نزد شرکت بیمه ...، بیمه نماید.

15-8-6- مدیر مجتمع اختیار دارد در مواردی که نقض هر یک از مُفاد اساسنامه حاضر یا قوانین و مقررات مربوطه را نظاره‌گر بود، به واحد متخلف ابتدائاً بطور شفاهی تذکرات لازم را بدهد و در صورت بی‌توجهی واحد متخلف، کتباً مورد مزبور را به اطلاع ایشان و هیئت مدیره مجتمع برساند.

15-8-6- پس از پایان مدت تصدی مدیر مجتمع و انتخاب مدیر جدید توسط هیئت مدیره، مفاد بند 6-3 عمل شود.

16-8-6- در صورت نارضایتی بیش از یک‌سوم از مالکین یا ساکنین از نحوه فعالیت و اداره امور جاریه مجتمع توسط مدیر مجتمع، ایشان ملزم است موضوع را به هیئت مدیره اطلاع و پس از اخذ تصمیم اقدام عاجل صورت گیرد.

17-8-6- در صورتی تقاضای استعفای مدیر مجتمع پذیرفته می‌شود، ایشان ملزم است موضوع را کتباً به اطلاع هیئت مدیره رساند تا هیئت مزبور در وقت فوق‌العاده نسبت به انتخاب مدیر جدید اقدام کند.

بیشتر بخوانید: بایدها و نبایدهای زندگی آپارتمان نشینی

ماده 7: بازرسان

1-7- انتخاب بازرسان مجتمع با رعایت بند 5-14-3-5 اساسنامه حاضر توسط مجمع عادی برای یک دوره ... ساله انتخاب می‌گردند.

2-7- بازرسان مجتمع موظفند مطابق با وظایف مقرر در این ماده مستمراً بر نحوه اداره و هزینه‌کرد مجتمع نظارت داشته باشند و در صورت استعفای هر یک از بازرسان بنا بر دلایلی که بایست به اطلاع دبیر مجمع رسد، بازرس علی‌البدل وظایف بازرس مستعفی را انجام خواهد داد.

3-7- وظایف و اختیارات بازرسان مجتمع به شرح ذیل است:

1-3-7- رسیدگی به نحوه اجرای مصوبات مجمع عادی و فوق‌العاده

2-3-7- نظارت بر عملکرد هیئت مدیره و مدیر مجتمع در راستای اجرای مصوبات مندرج در بند پیشین

3-3-7- اظهارنظر نسبت به صحت و سقم میزان دارائی‌ها و هزینه‌کرد امورات جاریه مجتمع در قالب تدوین گزارش به منظور تسلیم به مجامع مربوطه

4-3-7- الزام بر حضور در جلسات ادواری هیئت مدیره

5-3-7- در صورت مشاهده تخلفات یا نقایص در نحوه اداره امور جاریه مجتمع، الزام به تدوین گزارش مفصل و تسلیم آن به مجمع عادی سالانه و هیئت مدیره

6-3-7- تدوین گزارش اصلاحی نسبت به مصوبات هیئت مدیره مجتمع

7-3-7- در مواقع اضطراری و فورس ماژور نسبت به تصمیم‌گیری در مسائل حیاتی و بنیادی مجتمع، موظف به انجام ترتیبات تشکیل مجمع فوق‌العاده می‌باشند.

8-3-7- رسیدگی به اعتراض یا انتقاد ساکنین و مالکین از عملکرد مدیر مجتمع و هیئت مدیره

ماده 8: قوانین عمومی مجتمع

1-8- مالکین یا ساکنین مجتمع از ایجاد هرگونه مشاجره یا نزاع در مسائل مورد اختلاف اکیداً خودداری نمایند و موضوع را از طریق مدیر مجتمع یا بازرسان مجتمع به مجامع مربوطه انتقال دهند.

2-8- مالکین یا ساکنین موظف به پرداخت شارژ ماهیانه در تواریخ مقرر شده در اساسنامه حاضر می‌باشند.

3-8- در صورتی که یکی از واحدین خالی از سکنه باشد، دلیلی بر عدم پرداخت شارژ ماهیانه محسوب نمی‌شود.

4-8- در صورتی که واحدی تحت اجاره ساکن آن باشد، مالک آن واحد موظف است پیش از تخلیه و انتقال اثاثیه منزل مستأجر وضعیت امور مالی از قبیل شارژ ماهیانه، هزینه‌های انجام شده و ... را با مدیر مجتمع مشخص نماید در غیر این‌صورت مدیر مجتمع قادر است از جابه‌جایی و انتقال اثاثیه مستأجر قدیم یا جدید و یا مالک به هر طریقی که صلاح است، ممانعت نماید.

5-8- در صورت عدم رعایت مُفاد بند پیشین و جابه‌جایی مستأجر مقروض به مجتمع، و عدم اطلاع‌رسانی مالک آن واحد، تمامی بدهی معوقه آن واحد بر عهده مالک می‌باشد.

6-8- مالک واحد موظف است به منظور تمدید قرارداد اجاره واحد مربوطه با مستأجر خویش، با مدیر مجتمع در جهت اذن در تمدید یا عدم تمدید آن مشورت نماید.

7-8- در صورتی که در اثنای قرارداد اجاره واحد، مستأجر موجبات سلب آسایش سایرین و ناقض قوانین آپارتمان‌نشینی و حقوق سایر واحدین باشند، با تصویب هیئت مدیره نسبت به فسخ قرارداد اجاره مستأجر متخلف اقدام و کلیه زیان‌های وارده به مستأجر را مالک بایست متقبل شود.

8-8- در صورت وجود تعمیرات بنا در قسمت اختصاصی، مالکین یا ساکنین بایست چنین اقداماتی را در بازه زمانی ... الی ... با رعایت حداقل آلودگی صوتی انجام دهند.

9-8- مالکین یا ساکنین موظف هستند به منظور تدوین فهرست‌نامه مقرر در اساسنامه حاضر که حاوی اطلاعات تماس و نشانی اضطراری می‌باشد را در اختیار مدیر مجتمع قرار دهند.

10-8- هرگونه استفاده از آسانسور به منظور جابه‌جایی اثاثیه یا سایر وسایل اکیداً ممنوع است و در صورت نقض این مقرره و ایراد آسیب به آسانسور، شخص خاطی ملزم به جبران تمامی خسارات وارده به آسانسور می‌باشد.

11-8- مالکین و ساکنین هیچ حقی نسبت به ایجاد تغییرات و حتی تعمیرات در قسمت‌های مشترک را ندارند و این امر صرفاً بایست با اعلام آن به مدیر مجتمع و تصمیم‌گیری هیئت مدیره انجام گردد.

12-8- مالکین و ساکنین بایست از هرگونه ایجاد مزاحمت از قبیل استفاده از وسایل صوتی خارج از حد متعارف، اکیداً پرهیز نمایند.

13-8- کلیه مالکین و ساکنین مجتمع موظف‌اند نهایت همکاری را به منظور برقراری نظم و نهایت بهره‌مندی از قسمت‌های مشترک و اختصاصی با مدیر مجتمع داشته باشند و نصایح و دستورات ایشان را در تمامی امور جاریه مجتمع اجرا نمایند.

14-8- مالکین و ساکنین از پارکینگ اختصاصی صرفاً می‌توانند به منظور پارک اتومبیل، موتورسیکلت و یا دوچرخه بهره ببرند و از گذاشتن سایر وسایل خودداری نمایند.

15-8- بهره‌مندی از پارکینگ اختصاصی نبایست به نحوی باشد که موجبی بر تضییع حق پارکینگ مجاور گردد.

16-8- استفاده از پارکینگ صرفاً مختص واحدی است که در سند مالکیت آن پارکینگ بعنوان جزئی از اختصاصات آن واحد منظور گردیده است.

17-8- در صورت عدم استفاده واحدی که دارای پارکینگ اختصاصی است، در صورت موافقت هیئت مدیره مجتمع می‌تواند به سایر واحدین آن را اجاره دهد.

18-8- مالکین و ساکنین از گرم کردن اتومبیل و سایر وسائل نقلیه در محوطه پارکینگ اکیداً خودداری نمایند.

19-8- مالکین یا ساکنین موظف‌اند رأس ساعت ... شب زباله‌های خویش را در محوطه تعبیه شده قرار دهند و غیر از ساعت مزبور حق قرار دادن زباله در آن محل را نخواهند داشت.

20-8- قرار دادن زباله در مقابل هر واحد یا مقابل درب مجتمع اکیداً ممنوع است.

21-8- در صورتی که هر یک از واحدین تصمیم به انجام تعمیرات در قسمت اختصاصی خویش را داشته باشد، بایست حداقل ... روز پیش‌تر موضوع را کتباً به اطلاع مدیر مجتمع رسانیده تا ایشان با مطرح نمودن آن در جلسه هیئت مدیره و صدور مجوز توسط هیئت مزبور در بازه زمانی کوتاه نسبت به تعمیرات اقدام نماید.

22-8- بهره‌گیری هرگونه فعالیت اداری یا تجاری از واحدها اکیداً ممنوع است.

23-8- مالکین یا ساکنین مطلقاً اجازه نصب هرگونه وسایل نظارتی و دوربین در قسمت‌های مشترک از قبیل راهرو‌ها، راه‌پله‌ها و ... ندارند.

مطلب مرتبط: فرم مشخصات مالک و مستاجر مجتمع مسکونی

ماده 9: امور مالی و حساب بانکی مجتمع

تمامی امور مالی مجتمع در چهارچوب بودجه مصوب مجمع عادی توسط هیئت مدیره و تحت نظارت مستمر بازرسان مجتمع انجام می‌شود. حساب بانکی به شماره ... بانک ... شعبه ... کد ... تأسیس می‌گردد که کلیه دارایی و اموال مجتمع در آن سپرده می‌گردد و خزانه‌دار مجتمع با تصویب هیئت مدیره قادر به برداشت از آن می‌باشد و خزانه‌دار موظف است گزارشی سالانه نسبت به برداشتی‌ها و واریزی تدوین و تسلیم مجمع عادی به منظور تفریغ بودجه سال گذشته نماید.

ماده 10: قسمت‌های مشترک مجتمع

قسمت‌های مشترک مجتمع عبارتند از:

- زمین ساختمان

- تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل تابلوهای برق، مجموعه‌های ورزشی، آسانسورها، فضای سبز محوطه

- درها، پنجره‌ها، راهروها، راه‌پله‌ها، پاگردها

- پشت بام و کلیه تأسیساتی که برای بهره‌مندی عموم مالکین و ساکنین احداث گردیده است

- نمای ساختمان

ماده 11: هزینه‌های قسمت‌های اختصاصی و مشترک

1-11- هزینه‌های قسمت‌های مشترک به شرح ذیل می‌باشد:

1-1-11- مالیات‌ها و عوارض مختص به قسمت‌های مشترک

2-1-11- هزینه نگهداری و حفاظت از تأسیسات، آب، برق، فاضلاب، شوفاژ خانه، آسانسور، آنتن مرکزی، سیستم اینترنت وای فای، تجهیزات اطفای حریق و ...

3-1-11- هزینه نگهداری و تعمیرات درب‌های ورودی و دیوارها و تأسیسات محوطه و نرده‌ها و کنتورهای مشاعات و سایر قسمت‌هایی از مجتمع که مشمول مشترکات می‌باشد.

4-1-11- هزینه بهره‌برداری و نگهداری و کنترل مستمر سیستم تهویه هوا مجتمع، تهیه آب گرم و مخازن آن

5-1-11- هزینه نگهداری و تعمیر اطاق نگهبانی، دفتر هیئت مدیره و مدیر مجتمع، سالن اجتماعات، استخر، جکوزی، پشت بام و ...

6-1-11- حق‌الزحمه مدیر مجتمع (در صورتی که پیش‌بینی شده باشد)، بازرسان (خارج از مجتمع)، کارکنان و دستمزد کارگرانی که برای انجام امور جاریه مجتمع بکار گرفته می‌شوند.

7-1-11- بهای آب، برق، گاز مصرفی قسمت‌های مشترک

8-1-11- پرداخت حق بیمه آتش‌سوزی، انفجار، زلزله، ترکیدگی لوله و امثالهم در کلیه قسمت‌های مشترک

9-1-11- هزینه خرید وسایل تأمین حفاظت و اداره قسمت‌های مشترک

10-1-11- تأمین ذخائر لازم (سوپر شارژ) به منظور جبران هزینه‌های استهلاکات و احیاء آن‌ها

تبصره 1: هزینه‌های مشترکات هر ساله توسط مجمع عادی منظور و توسط مجمع مزبور تصویب می‌گردد.

تبصره 2: هیئت مدیره موظف است سالانه پس از پیشنهاد هزینه شارژ ماهیانه در قابل گزارشی به مجمع عادی و تصویب آن، برای آن سال به نسبت مساوی شارژ ماهیانه را دریافت نماید.

تبصره 3: پرداخت هزینه آب، گاز بر اساس تعداد نفرات ساکن در واحدین محاسبه می‌گردد.

ماده 12: تعداد نسخ و مواد اساسنامه

این اساسنامه مشتمل بر 12 ماده، ... بند و ... تبصره می‌باشد و در جلسه مورخ .../.../..14 مجمع عادی مجتمع به تصویب امضاء‌کنندگان ذیل‌الذکر رسید و در ... نسخه تنظیم گردید.

واحد 1: آقا/ خانم ............................................. محل امضاء ..............................................

واحد 2: آقا/ خانم ............................................. محل امضاء ..............................................

واحد 3: آقا/ خانم ............................................. محل امضاء ..............................................

واحد 4: آقا/ خانم ............................................. محل امضاء ..............................................

واحد 5: آقا/ خانم ............................................. محل امضاء ..............................................

واحد 6: آقا/ خانم ............................................. محل امضاء ..............................................

واحد 7: آقا/ خانم ............................................. محل امضاء ..............................................

واحد 8: آقا/ خانم ............................................. محل امضاء ..............................................

واحد 9: آقا/ خانم ............................................. محل امضاء ..............................................

واحد 10: آقا/ خانم ........................................... محل امضاء ..............................................

با وجود این اساسنامه مجتمع مسکونی که از نظر قضایی کامل می‌باشد اما در هر حال با توجه به متفاوت بودن هر پرونده و دارا بودن نکات و ظرائف خاص خود لذا این اساسنامه شما را از مشاوره با وکیل بی‌نیاز نمی‌نماید.