نحوه تفکیک‌ ملک چگونه است؟

تعریف تفکیک

اشاعه مالکیت اموال غیرمنقول زمانی مصداق دارد که مال غیرمنقول، مشترک میان دو یا چند نفر باشد. گاهی اوقات ممکن است که این حالت (=اشاعه) منجر به بروز مشکلاتی در حق مالکیت مالکان آن گردد. اشاعه می‌تواند اختیاری یا اجباری باشد. حالت اشاعه اختیاری زمانی مصداق دارد که چند نفر با اراده و اختیار خویش، اقدام به خرید یک مال می‌نمایند اما در اشاعه اجباری، دو یا چند نفر بدون دخالت اراده خویش، مالک یک مال می‌شوند مانند زمانی که مورث فوت می‌نماید و وراث بالاجبار، مشاعاً مالک ماترک بجای مانده از متوفی می‌شوند. در فرضی که میان شرکای مال مشاع در خصوص نحوه استفاده و یا تصرف در مال، توافقی وجود نداشته باشد در صورت بروز مشکل و اختلافات فی‌مابین، می‌بایست اقدامات مقتضی قانونی در خصوص تقسیم و یا فروش ملک مشاع انجام گیرد. تقسیم مال مشاع اعم است از افراز و تفکیک. افراز به معنای جدا نمودن سهم مشاع یک شریک از شرکای دیگر است، یعنی تقسیم نمودن مال غیرمنقول متعلق به چند شریک به نسبت سهم هر یک از آنها، در صورتی که یک یا چند نفر از آنان حاضر به تقسیم آن نباشند. اما تفکیک در اصطلاح عرف ثبتی، عبارت است از تبدیل ملک به چند قطعه زمین با مشخصات معین. تفکیک هم در مورد املاک مشاع کاربرد دارد و هم در مورد املاک غیرمشاع. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه تفکیک‌ ملک پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای افراز ملک توسط دادگاه

تفاوت‌های میان افراز و تفکیک

در خصوص تفاوت‌های میان افراز و تفکیک می‌توان موارد ذیل را بیان نمود:

1) افراز فقط در مورد املاک مشاع کاربرد دارد اما تفکیک، هم در اموال مشاع است هم اموال غیرمشاع. بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد، قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست. بعد از افراز حالت اشاعه از بین می‌رود و شراکتی وجود ندارد اما بعد از تفکیک در املاک مشاع، حالت اشاعه باقی است.

2) مرجع درخواست و رسیدگی به تقاضای افراز هم می‌تواند اداره ثبت اسناد و املاک باشد و هم دادگاه. اما تعیین تکلیف در خصوص درخواست تفکیک علی‌الاصول اداره ثبت محل وقوع ملک می‌باشد. در صورتی که نسبت به عملیات تفکیکی اعتراضی ‌وجود داشته باشد، مرجع اعتراض، اداره ثبت اسناد و املاک می‌باشد اما اعتراض در خصوص افراز حتماً می‌بایست در دادگاه صالح انجام گیرد که حکم نهایی دادگاه، ملاک عمل خواهد بود.

مطلب مرتبط: نحوه اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز

3) از شرایط مهم و اساسی بوجود آمدن افراز، عدم تفاهم و رضایت مالکین و وجود اختلاف میان آنها می‌باشد اما تفکیک با تراضی و توافق مالکین صورت می‌پذیرد.

4) هر یک از مالکین این اختیار را دارند که در حین انجام عملیات تفکیک، به آن اعتراض نمایند و با اعتراض آنان ادامه عملیات تفکیکی متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توانند اقدام را ادامه دهند اما اعتراض به افراز در حین اقدام از سوی شرکای دیگر پذیرفته نیست و فقط پس از افراز می‌توانند مستند به ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع در فرجه قانونی اعتراض نمایند.

5) انجام تفکیک منجر به تقسیم مال می‌شود اما با انجام افراز علاوه بر تقسیم ملک، سهم هر یک از مالکان مشاعی نیز تعیین می‌گردد و قطعات افراز شده به نسبت سهم هر یک از مالکین مشاع به آنان اختصاص می‌یابد.

6) مستنبط از ماده 313 قانون امور حسبی در فرضی که در میان مالکین مشاعی، محجور یا غایب مفقودالاثر باشد، افراز یا همان تقسیم مال حتماً می‌بایست با حضور نمایندگان آنها در دادگاه انجام گیرد اما در خصوص تفکیک، سن مالکین هیچ تاثیری در انجام آن ندارد.

7) در خصوص املاک مشاعی که جریان ثبتی آنان خاتمه یافته است اعم از آنکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، مرجع درخواست افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض بمدت 10 روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه خواهد بود اما اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد، مرجع درخواست، دادگاه عمومی محل می‌باشد. (مستند به ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357 و ماده 2 همان قانون)

8) با انجام افراز، فقط سهم متقاضی افراز مشخص و تعیین شده و سهم الباقی مالکین به صورت مشاع باقی می‌ماند اما در تفکیک، سهم هر یک از مالکین مشاع، دقیق مشخص می‌گردد. لازم به توضیح است در فرضی که ملک فقط متعلق به یک نفر باشد و مشاع نباشد، با انجام تفکیک، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم خواهد شد.

مطلب مرتبط: نحوه افراز ملک مشاع در ادارات ثبت

نحوه تفکیک ملک

در ارتباط با نحوه انجام تفکیک ملک لازم به توضیح است که این اقدام (=تفکیک ملک) اعم از آنکه در خصوص عرصه یا اعیان ملک باشد، متفاوت خواهد بود. منظور از عرصه، زمین است بدون هیچ‌گونه بنا یا ساختمانی. تفکیک عرصه به معنای تقسیم زمین به دو یا چند قطعه کوچک‌تر ضمن رعایت ضوابط ثبتی و شهرسازی می‌باشد، به گونه‌ای که قطعات هیچ‌گونه ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم نداشته و هر یک بصورت قطعه‌ای مستقل باشند. 

در خصوص مراحل انجام‌ تفکیک عرصه می‌بایست بیان گردد که مالک یا مالکین در وهله نخست باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه نموده (چنان‌چه ملک در محدوده شهری باشد، شهرداری هم باید در جریان قرار بگیرد) و‌ مدارک لازم اعم از سند مالکیت اصلی، نقشه زمین (UTM)، مدارک شناسایی مالکان و گواهی پایان‌کار یا استعلام از شهرداری (در محدوده شهر) را تقدیم اداره ثبت نمایند. پس از آن بررسی‌های لازم جهت نقشه‌برداری توسط اداره ثبت صورت می‌گیرد و نقشه‌بردار رسمی اداره ثبت به ملک مراجعه نموده و نقشه تفکیکی دقیق تهیه می‌‌نماید لازم به ذکر است که در محدوده شهری، حتماً می‌بایست شهرداری نقشه تفکیکی را تایید نماید تا مسائلی اعم از ضوابط طرح تفصیلی، حد نصاب تفکیک و بر خیابان و معابر رعایت گردد. در مرحله بعدی پس از تایید نقشه و مدارک، توسط اداره ثبت، صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم خواهد شد (در صورت‌مجلس تفکیکی، شماره قطعه، مساحت، حدود و مشخصات هر قطعه جدید درج می‌گردد)، النهایه بعد از تصویب صورت‌مجلس تفکیکی برای هر قطعه سند مالکیت جداگانه صادر خواهد شد.

اما منظور از اعیان، ساختمان یا بنای ساخته شده بر روی زمین می‌باشد. تفکیک اعیان به معنای آن است که تقسیم واحدهای ساختمانی یک بنا جهت صدور سند جداگانه و علی‌حده انجام می‌گیرد اما زمین (عرصه) معمولاً بصورت مشاع میان مالکین باقی می‌ماند اما اعیان هر واحد مستقل می‌گردد. بنابراین با تفکیک اعیان، قطعات مفروز شده از پلاک، دارای مساحت مشخص می‌شوند اما ارتباط فیزیکی قطعات با یکدیگر بصورت کامل قطع نمی‌گردد بطور مثال یک ساختمان ۴ طبقه‌ای که بر روی یک زمین ۴۰۰ متری بنا شده است، با تفکیک اعیان، برای هر واحد، سند جداگانه اخذ می‌گردد اما عرصه علی‌الاصول به نحو مشاع میان مالکان واحدها ثبت خواهد شد.

ذکر این نکته حائز اهمیت است که چنان‌چه مالک اعیان، قصد خرید عرصه زیربناء را داشته و تحدید حدود اعیان هم انجام شده باشد، به تفکیک عرصه اقدام و سپس با انجام تشریفات مقرر انتقال، به صدور سند مالکیت مبادرت می‌نماید. ناگفته نماند که عرصه تابع وجود اعیان است و انجام تفکیک عرصه مذکور نیاز به جلب نظر شهرداری ندارد. در خصوص مراحل انجام تفکیک اعیان می‌بایست بیان گردد در وهله اول باید از شهرداری، پایان‌کار ساختمان دریافت شده باشد چراکه بدون پایان‌کار، تفکیک اعیان ممکن نیست. پس از آن مالک یا سازنده می‌بایست تقاضای تفکیک اعیان را به اداره ثبت محل ملک تقدیم‌ نموده و مدارک لازم اعم از پایان‌کار شهرداری، نقشه مصوب شهرداری، سند مالکیت زمین و مدارک شناسایی مالک ارائه گردد پس از آن نقشه‌بردار ثبت از ساختمان بازدید نموده و مساحت هر واحد، مشاعات، پارکینگ، انباری و… را اندازه‌گیری می‌نماید. در مرحله بعدی اداره ثبت مطابق با نقشه و اندازه‌گیری، صورت‌مجلس تفکیکی اعیان را تنظیم نموده و در آن مشخص می‌نماید که اولاً هر واحد متعلق به چه شخصی است. ثانیاً سهم مشاع هر واحد از عرصه چقدر است. ثالثاً مشاعات (پله، آسانسور، حیاط و ...) چگونه تقسیم می‌شود. النهایه برای هر واحد (آپارتمان یا مغازه) سند جداگانه تفکیکی صادر خواهد شد.