نحوه اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک چگونه است؟

مفهوم حقوقی اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک

زمانی که شخصی بخواهد ملک خود را در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نماید می‌بایست اقدامات قانونی لازم جهت انجام عملیات مقدماتی ثبت را به پایان رساند. عملیات مقدماتی ثبت همه کارهایی است که پس از پایان یافتن و ختم آن‌ها، اداره ثبت آمادگی صدور سند مالکیت را دارد. این امور با نشر آگهی ماده 9 قانون ثبت اسناد و املاک آغاز و با پایان یافتن کارهای تحدید حدود، پایان می‌پذیرد. مطابق با قوانین و مقررات قانونی موجود بالاخص قانون ثبت اسناد و املاک، قانونگذار این حق قانونی را برای اشخاص ذی‌نفع متصور شده است تا در صورتی که در خصوص درخواست‌های ثبت و عملیات مقدماتی ثبت، اعتراضی دارند بتوانند اعتراض خود را ظرف مهلت‌های مقرر قانونی به اداره ثبت محل و یا دادگاه حقوقی صالح مطرح نموده و رسید آن را جهت جلوگیری از ادامه عملیات ثبتی تقدیم اداره ثبت محل نمایند. ذکر این نکته حائز اهمیت است که چنان‌چه اعتراض‌های مورد اشاره در مهلت‌های مقرر قانونی مطرح شده باشند، تا زمان تعیین تکلیف نهایی اعتراضات در محکمه، عملیات ثبتی متوقف خواهد شد. حسب مندرجات موجود در مواد 16 و 20 قانون ثبت اسناد و املاک اعتراضات فوق‌الاشاره اعم‌اند از اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک، اعتراض به حدود ملک مورد درخواست ثبت و اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک مورد درخواست ثبت. نکته مهم و قابل توجه آن است که به شرح مندرج در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک جهت آنکه فردی مالک رسمی ملک شناخته شود، لازم است که نام او در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده و طبق قانون ملک بنام وی ثبت شده باشد. حال در فرضی که شخص دیگری مدعی مالکیت ملک باشد می‌بایست اعتراض خود را نسبت به اصل درخواست ثبت ملک ظرف مهلت مقرر قانونی در محکمه صالح مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در دادگاه چگونه است؟

نحوه اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک

همانگونه که در صدر مقاله بیان گردید جهت آنکه فردی مالک ملک شناخته شود، می‌بایست بدواً درخواست ثبت ملک را مطرح نماید. حال ممکن است که اشخاصی در مقام اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک برآمده و ظرف مهلت مقرر قانونی اقدام به طرح دعوا نموده تا با رسیدگی در دادگاه مشخص گردد که چه کسی محق می‌باشد تا بر این اساس ملک بنام او ثبت و سند مالکیت بنام وی صادر شود. شایسته توجه است که ثبت رسمی ملک نیازمند انجام تشریفاتی است که موسوم به عملیات مقدماتی ثبت است. پس از انجام تمامی مراحل ثبت و عدم اعتراض در مهلت مقرر قانونی و یا صدور رای از دادگاه در ارتباط با اعتراضات بعمل آمده، ملک بنام ذی‌حق، ثبت و سند مالکیت صادر خواهد شد.

اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک علی‌القاعده زمانی مطرح می‌گردد فردی خود را مالک ملک اعلام نموده و بر همین اساس درخواست ثبت را همراه با اجرای عملیات مقدماتی ثبت و هم‌چنین صدور سند مالکیت بنام خود مطرح می‌نماید لکن فرد دیگری نسبت به این اقدام وی اعتراض نموده و با طرح این ادعا که مالکیت ملک متعلق به وی است یا متعلق به صغیر و ... اعتراض را به اداره ثبت محل تقدیم و دادخواست خود را به دادگاه حقوقی در مهلت مقرر قانونی مطرح می‌نماید. به دلالت ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک هر فردی که اعتراضی را نسبت اصل درخواست ثبت ملک داشته باشد، می‌بایست اعتراض خود را ظرف مهلت 90 روز از تاریخ انتشار نخستین آگهی نوبتی (آگهی موضوع ماده 11 قانون ثبت اسناد و املاک) مطرح نماید. این اعتراض می‌بایست بصورت کتبی تقدیم اداره ثبت محل شده و متقاضی مکلف است که ظرف مهلت یک ماه از تسلیم اعتراض خود، دادخواست خویش را تقدیم محکمه صالح نماید. (وفق ماده 74 آیین‌نامه قانون ثبت املاک اصلاحی ۰۸-۱۱-۱۳۸۰) 

شایان ذکر است که چنان‌چه اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک، پیش از انتشار آگهی نوبتی یا پس از انقضای مهلت 90 روز بعمل آید، قابلیت استماع نخواهد داشت. پر واضح است که در اعتراض خارج از مهلت، اداره ثبت می‌بایست کتباً اعلام نماید که این اعتراض خارج از مهلت بوده و مراتب را به دادگاه اعلام نماید. در خصوص مرجع تقدیم اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک می‌بایست بیان گردد که اعتراض باید کتباً و مستقیماً به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم گردد. سزاوار توجه است دادگاه صالح جهت رسیدگی به اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک، چنان‌چه بیش از یک میلیارد ریال یا کمتر از آن، از سوی خواهان تقویم گردد، وفق بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 و هم‌چنین ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صلح محل وقوع مال غیرمنقول می‌باشد لکن در فرضی که مبلغ تقویمی خواهان بیش از نصاب یک میلیارد ریال باشد، دادگاه صالح، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

شایسته توجه است دادخواستی که معترض در خصوص اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک به دادگاه صالح (دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی) تقدیم می‌نماید همانند سایر دادخواست‌ها باید شرایط مقرر در ماده 51 قانون آیین دادرسی مدنی را داشته باشد و از این جهت تفاوتی با سایر دعاوی ندارد. همچنین دعوای اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک یک دعوای مالی است که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می‌گردد.

بیشتر بخوانید: نمونه رای اعتراض به تقاضای ثبت ملک

نکات مهم در خصوص اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک

1) در فرضی که معترض پس از طرح اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک در اداره ثبت، ظرف یک ماه در محکمه صالح طرح دعوا ننموده و رسید آن را تحویل اداره ثبت ندهد، متقاضی ثبت یا نماینده قانونی او می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ گواهی دال بر عدم تقدیم دادخواست، مراتب را به اداره ثبت اعلام نموده تا اداره ثبت، اقدام به ادامه عملیات ثبتی نماید. (مستنبط از ماده 86 اصلاحی آیین‌نامه قانون ثبت املاک)

2) پس از طرح دعوا در خصوص اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، در صورت تکمیل بودن پرونده، وقت رسیدگی تعیین و اقدامات مقتضی پیرامون انجام استعلام وضعیت ثبتی پلاک مورد تنازع، بررسی طرح اعتراض داخل یا خارج از مهلت مقرر قانونی، ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و ... انجام و النهایه پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی اسناد ابرازی ایشان، حکم مقتضی صادر خواهد شد.

3) در فرضی که اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک ظرف مهلت مقرر قانونی در دادگاه مطرح نشده و خارج از مهلت باشد، دادگاه مستند به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مبادرت به صدور قرار رد دعوا می‌نماید حال چنان‌چه خواهان (معترض) بعد از طرح دعوای اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک، وفق ماده 18 قانون ثبت اسناد و املاک، ظرف مدت 60 روز دعوای خود را تعقیب ننماید، بنابر درخواست خوانده دادگاه اقدام به صدور قرار سقوط دعوای معترض می‌نماید.

4) قانونگذار در ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر داشته است که چنانچه پس از پذیرش ثبت پلاک، شخصی نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز اقامه دعوا نماید. ضمن آنکه براساس ماده 89 آیین‌نامه اجرایی قانون ثبت املاک پیش از انتشار آگهی نوبتی دادخواست اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا بین معترض و مستدعی ثبت پذیرفته نخواهد شد و با عنایت به اینکه براساس مفاد تبصره ماده 86 آیین‌نامه قانون ثبت املاک، دادگاه‌ها در مورد دادخواست‌های مربوط به اصل و حدود و حقوق املاک که خارج از موعد مقرر داده شده باشد مکلف به صدور قرار می‌باشند لذا در صورت اعتراض به عملیات ثبت ملک در غیر از مواعد مقرر قانونی، دادگاه‌ها مکلف به صدور قرار عدم استماع دعوا هستند.