نحوه درخواست صدور سند مالکیت از طرف وراث چگونه است؟

تعریف سند مالکیت

مطابق با موازین و مقررات قانونی موجود، سند مالکیت، به سند رسمی اطلاق می‌گردد که پس از انجام تمامی تشریفات در خصوص ثبت مال غیرمنقول و هم‌چنین ثبت آن در دفتر مخصوص از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک تحت عنوان دفتر املاک به مالک ملک تسلیم می‌گردد و بر طبق آن، دارنده سند، مالک قانونی شناخته می‌شود حتی اگر متصرف ملک نباشد (مستنبط از ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک). مضاف بر آنکه تاریخ سند مالکیت، نسبت به تمامی اشخاص، معتبر و قابل استناد خواهد بود. در فرضی که فردی که سند مالکیت بنام او صادر شده است فوت نماید، مالکیت وی قهراً به وراث حین‌الفوتش منتقل می‌گردد. همچنین در صورتی که وراث متوفی درخواست صدور سند مالکیت به نام خود را داشته باشند، می‌بایست از اداره ثبت محل وقوع ملک نسبت به درخواست صدور سند مالکیت به نسبت سهم‌الارث خود اقدام نمایند. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با نحوه درخواست صدور سند مالکیت از طرف وراث پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک چگونه است؟

نحوه درخواست صدور سند مالکیت از طرف وراث

همانگونه که پیش‌تر نیز بیان گردید، در صورت فوت مورث و انتقال قهری مالکیت به وراث، ایشان می‌بایست اقدامات قانونی لازم را در خصوص درخواست صدور سند مالکیت از طرف وراث انجام دهند. جهت درخواست صدور سند مالکیت از طرف وراث، پس از اخذ گاهی فوت متوفق، پیش از هرگونه اقدامی می‌بایست گواهی انحصار وراثت متوفی صادر گردد. پرواضح است که در گواهی انحصار وراثت، تاریخ فوت متوفی، نام و تعداد و مشخصات کامل وراث اعم از همسر، پسر، دختر و ... و میزان سهم‌الارث آنان بطور دقیق قید می‌شود. در گذشته مستند به بند 6 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، وراث جهت صدور گواهی انحصار وراثت می‌بایست از طریق دادگاه صلح آخرین محل اقامت متوفی درخواست خود را ثبت می‌نمودند.

سزاوار توجه است که در حال حاضر طبق بند «ث» ماده 113 قانون برنامه هفتم توسعه مصوب 1403 و آیین‌نامه اجرایی بند (ث) ماده (۱۱۳) قانون برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 28-12-1403 (موضوع صدور گواهی انحصار وراثت توسط سازمان ثبت احوال کشور)، صدور گواهی حصر وراثت بر عهده اداره ثبت احوال قرار گرفته است. لذا این مقرره به نوعی سبب نسخ ضمنی بند 6 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22-06-1402 در خصوص صلاحیت دادگاه صلح در صدور گواهی حصر وراثت گردیده است. لازم به توضیح است که مطابق با آیین‌نامه مذکور، صدور گواهی حصر وراثت (انحصار وراثت) منوط به درخواست یا تقدیم دادخواست از جانب ذی‌نفع نبوده و دولت (سازمان ثبت احوال) مکلف است که رأساً نسبت به صدور گواهی حصر وراثت اقدام کند. مرجع صدور گواهی حصر وراثت، سازمان ثبت احوال بوده و گواهی حصر وراثت صادره، ظرف مدت ده روز قابل اعتراض در هیات حل اختلاف موضوع ماده 3 قانون ثبت احوال و سپس ظرف مدت 20 روز قابل اعتراض در دادگاه صلح می‌باشد. رای دادگاه صلح در مقام رسیدگی به اعتراض، قطعی است.

لازم به توضیح است که پس از صدور گواهی انحصار وراثت، جهت صدور سند مالکیت از طرف وراث، می‌بایست مدارک ذیل اعم از اصل سند مالکیت بنام مورث، گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را تسلیم اداره ثبت محل وقوع ملک گردد. به صراحت بند 3 ماده 34 قانون مالیات‌های مستقیم، ادارات ثبت اسناد و املاک در هنگام انتقال مال غیرمنقول به نام وراث یا موصی‌­له یا در زمان انجام معاملاتی راجع به اموال و دارایی‌های متوفی، موظف‌اند نسبت به اخذ گواهی پرداخت مالیات بر ارث اقدام نمایند. (جهت مشاهده نرخ مالیات بر ارث املاک و حق واگذاری آنها، بند 5 ماده 17 قانون مالیات‌های مستقیم مطالعه گردد.)

بعد از آنکه وراث مدارک فوق‌الذکر را تهیه و تحویل اداره ثبت محل نمایند، مسئول اداره می‌بایست دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور داده و سوابق و مدارک ابرازی را جهت بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع نموده و تاریخ مراجعه بعدی متقاضی یا متقاضیان را به آنان اعلام دارد. مستند به ماده 11 قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است ظرف مهلت پنج سال پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون کلیه اسناد مالکیت دفترچه‌ای را به اسناد مالکیت حدنگار (سند مالکیت حدنگار، سند مالکیتی است که بر اساس حدنگاری و تحت نظام جامع تهیه می‌شود) تبدیل کند. همچنین نظر به تبصره همان ماده، هم‌اکنون ارائه هرگونه خدمات ثبتی به اشخاص منوط به تعویض اسناد مالکیت دفترچه‌ای می‌باشد. سطاوار توجه است نظر به ماده 12 قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور، چنانچه ملک دارای سند رسمی مالکیت به نام متقاضی باشد و اطلاعات مندرج در درخواست و اسناد پیوست آن، با اطلاعات نظام جامع یکسان بوده و مغایرتی نداشته و درخواست معارضی نیز در مالکیت و یا حدود اربعه یا حقوق متعلق به ملک، از سوی غیر، واصل نشده باشد، سند مالکیت حدنگار برای آن ملک صادر می‌شود. لذا پس از درخواست صدور سند مالکیت از طرف وراث برای ایشان سند مالکیت حدنگار صادر خواهد شد.

مطلب مرتبط: روش های مختلف انتقال مالکیت ملک

مستندات قانونی مرتبط با نحوه درخواست صدور سند مالکیت از طرف وراث

نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه:

شماره نظریه: 7/99/559 شماره پرونده: 99-59-559 ح تاریخ نظریه: 1399/07/01

در فرض خرید قسمتی از یک باب منزل مسکونی دارای سابقه ثبتی برای مثال دو دانگ از شش دانگ و متعاقباً فوت فروشنده و برخی از وراث وی و به تبع آن مالکیت مشاعی وراث بر مورد معامله، آیا خریدار جهت اخذ سند مشاعی نسبت به سهم خریداری شده باید صرفاً از طریق تنظیم دادخواست و طرح دعوا در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقدام کند و یا با توجه به تحقق شرایط مندرج در بند «الف» ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 با توجه به عدم امکان صدور سند مالکیت مفروزی و فوت فروشنده و برخی از وراث وی، امکان رسیدگی به موضوع توسط هیأت حل اختلاف اداره ثبت نیز متصور است.

مستفاد از مقررات قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 این است که متصرفان قانونی ساختمان‌ها یا اراضی دارای سابقه ثبتی که صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آن‌ها میسور نیست، می‌توانند در چارچوب شرایط ماده یک قانون یادشده به هیأت حل اختلاف موضوع قانون مذکور مراجعه و درخواست سند مفروزی کنند. بنابراین در فرض مطروحه که خارج از موارد مذکور در قانون یادشده است، درخواست خریدار سهم مشاع (دو دانگ از شش دانگ) یک باب ساختمان مسکونی دارای سابقه ثبتی برای اخذ سند مالکیت مشاعی قابلیت طرح و پذیرش در هیأت یادشده را ندارد و این فرد فقط می‌تواند از طریق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در محاکم به طرفیت فروشنده یا وراث و قائم مقام قانونی آن‌ها نسبت به اخذ سند رسمی مالکیت مشاعی به نسبت سهم مشاع خود در ملک مذکور اقدام کند.