اعتراض به عملیات اجرایی ثبت چگونه است؟

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

در نظام حقوقی ایران اسناد به دو نوع عادی و رسمی تقسیم‌بندی می‌شوند. در بررسی عادی یا رسمی بودن سند به هیچ عنوان نباید با ظاهر سند قضاوت نمود. آنچه که از مواد 1287 قانون مدنی بر می‌آید آن چیزی که تعیین‌کننده نوعیت سند است فقط و فقط مرجع صدور سند است نه ظاهر آن، لذا به فراخور آنکه مرجع صدور سند کدام نهاد باشد نوعیت سند متفاوت خواهد بود. مطابق با ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. و اگر غیر از این‌ها باشد مطابق با ماده 1289 قانون مدنی اسناد عادی محسوب می‌گردند. لذا آنچه که تعیین‌کننده است فقط و فقط مرجع صدور سند است. این قاعده در خصوص چک نیز مصداق دارد. عنایت داشته باشید که هر سند رسمی لازم‌الاجرا نیست سند رسمی لازم‌الاجرا است که متضمن پرداخت دین یا ایفای یک تعهدی باشد و الّا سندی که رسمی باشد و در آن تعهدی به پرداخت دین یا ایفای تعهدی نباشد مسلماً وصف لازم‌الاجرا بودن را ندارد اسناد عادی نیز اصولاً وصف لازم‌الاجرا بودن را ندارند مگر اینکه قانون صراحتاً این ویژگی را به آنها تسری داده باشد که قانون در یک سری موارد این موضوع را انجام داده است. به عنوان مثال قانونگذار در ماده 2 قانون صدور چک، چک‌هایی را که عهده بانک‌های ایرانی یا شعب آنها در خارج از کشور صادر شده باشند را در حکم اسناد لازم‌الاجرا دانسته و این ویژگی لازم‌الاجرا بودن به شما این امکان را می‌دهد که از طریق دوایر اجرای ثبت مطالبه وجه آنها را پیگیری کنید. قانونگذار بنا به برخی از جهات و مصالح، من‌جمله کاستن حجم پرونده‌ها در دادگستری و هم‌چنین بالا بردن سرعت عمل در رسیدگی، بعضی از اسناد را لازم‌الاجرا معرفی نموده است تا براساس آن، طلبکار این حق را داشته باشد تا بدون مراجعه به دادگاه، از طریق اجراییات ثبت، تقاضای صدور اجرائیه و اجرای مفاد سند را نماید. گاهی اوقات ممکن است که در روند اجرای عملیات ثبتی، تخلف یا اشتباهی از سوی کارمندان اجرای ثبت صورت بگیرد و یا آنکه شخصی نسبت به مالی که در اجرای ثبت، توقیف شده، ادعای مالکیتی نماید. در این‌صورت بحث دعوای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت به میان می آید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص دعوای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷

نحوه اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

پس از آنکه اجرائیه ثبتی از سوی مراجع ذی‌صلاح اعم از دفتر ازدواج، دفتر اسناد رسمی و ... وفق مواد 14 الی 20 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387 صادر می‌گردد، به بدهکار ابلاغ می‌شود تا او مطابق با ماده 21 همان آیین‌نامه ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به پرداخت بدهی خویش، اقدام نماید. اگر بدهکار یا همان محکوم‌علیه، نسبت به پرداخت بدهی، اقدامی ننماید، اجرای ثبت، اقدامات مقتضی من‌جمله توقیف حساب‌های بانکی محکوم‌علیه، توقیف املاک، ممنوع‌الخروجی وی و ... را انجام می‌دهد. انجام این مراحل تقریباً همانند روند اجرای حکم در واحد اجرای احکام دادگستری می‌باشد. 

گاهی اوقات ممکن است که شخص ثالثی نسبت به روند عملیات اجرایی ثبت، معترض بوده و بر همین اساس، اعتراضی را مطرح نماید. بطور مثال ملکی که سند آن بنام بدهکار است، در اجرای ثبت توقیف می‌شود اما شخص ثالثی مدعی این امر می‌گردد که سابقاً این ملک را طی یک مبایعه‌نامه، بصورت عادی از بدهکار، خریداری نموده است اما بدلیل آنکه تاکنون تنظیم سند بنام ثالث، صورت نگرفته بوده است، اجرای اسناد رسمی، این ملک را توقیف نموده است. در این‌صورت شخص ثالث که مدعی خرید ملک است، نسبت به عملیات اجرایی مامورین اجرا، اعتراضی را مطرح می‌نماید. ناگفته نماند که شخص بدهکار نیز بنا به دلایلی اعم از مستثنیات بودن اموال توقیفی، توقیف مال بیش از مبلغ مندرج در اجرائیه و‌ ... می‌تواند نسبت به عملیات اجرایی ثبت، معترض باشد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی (ابطال دستور اجرا)

مرجع صالح در دعوای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

رسیدگی به اعتراض به عملیات اجرایی ثبت از سوی هر شخصی اعم از ثالث، بدهکار و ... مطابق با یک قاعده کلی در صلاحیت رییس اداره ثبت محل است. در این‌صورت اگر شخصی به تصمیم رییس ثبت معترض باشد، می‌تواند مستند به بند 8 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک کشور ظرف ده روز، به نظر رئیس ثبت در هیات نظارت اعتراض نماید. ماده 169 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387 چنین مقرر نموده است:

«عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذی‌نفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذی‌نفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذی‌نفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیات نظارت صلاحیت‌دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت طرح و رسیدگی شود.»

همانگونه که فوقاً عرض گردید، اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، ممکن است که از سوی بدهکار بنا به دلایلی اعم از مستثنیات بودن مال توقیف شده و ... صورت بگیرد در این شرایط مرجع صالح در رسیدگی به این اعتراض، رییس اداره ثبت محل می‌باشد اما اگر اعتراض به عملیات اجرایی، توسط شخص ثالث صورت پذیرفته باشد، دو فرض ذیل قابل تصور است:

الف) شخص ثالث با استناد به یک سند رسمی نسبت به عملیات اجرایی، اعتراض می‌نماید. در این صورت نیز رییس اداره ثبت، نسبت به اعتراض رسیدگی نموده و تصمیم مقتضی را اتخاذ می‌نماید. 

ب) شخص ثالث با استناد به یک سند عادی نسبت به عملیات اجرایی، اعتراض می‌نماید. سابقاً در خصوص این مورد (اعتراض با استناد به یک سند عادی) اختلاف‌نظر وجود داشت. بطور مثال یک ملکی بصورت رسمی، بنام بدهکار است و اجرای ثبت در راستای روند اجرایی، ملک را توقیف می‌نماید، حال شخص ثالثی با استناد به یک برگ مبایعه‌نامه دست‌نویس یا ادعای وقوع بیع شفاهی، مدعی خرید آن ملک می‌گردد. عده‌ای از حقوقدانان معتقد بودند که در این شرایط، رییس اداره ثبت نسبت به این اعتراض، تصمیم‌گیری نخواهد نمود و مرجع صالح، محاکم دادگستری می‌باشد از طرفی دیگر عده‌ای معتقد بودند که وفق ماده 169 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، مطلقاً رییس اداره ثبت، صالح به رسیدگی نسبت به اعتراض به عملیات اجرایی ثبت است و هیچ تفاوتی میان سند عادی با سند رسمی در این خصوص، وجود ندارد. سرانجام جهت جلوگیری از رسیدگی‌های مختلف و به منظور ایجاد یک رویه واحد، رای وحدت رویه شماره 784 مورخ ۲۶-۰۹-۱۳۹۸ توسط هیات عمومی دیوان عالی کشور صادر گردید که مطابق با آن گرچه اعتراض ثالث به عملیات اجرایی ثبت در زمره وظایف رئیس اداره ثبت می‌باشد اما در مواردی که شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده و عملیات اجرایی ثبت ادعای حق نماید این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست. نکته مهم آنکه بدین گونه از رای وحدت رویه مورد اشاره استنباط می‌گردد که شخص ثالثی که نسبت به عملیات اجرایی معترض است این حق را دارد که در وهله اول ادعای خود را در دادگاه صالح ثابت نموده و همزمان نیز تقاضای صدور دستور موقت نسبت به عملیات اجرایی ثبت را نماید و در صورتی که رای به نفع وی صادر شود، با در دست داشتن حکم قطعی بر مبنای اثبات مالکیت خویش، اعتراض به عملیات اجرایی ثبت را به رییس اداره ثبت محل تسلیم نموده تا رییس اداره ثبت با استناد به حکم قطعی صادر گردیده از دادگاه، بهتر بتواند اتخاذ تصمیم نماید.

دقت گردد که در اعتراض به عملیات اجرایی، معترض به خودِ دستور اجرا شکایتی ندارد بلکه شکایت وی از اقدامات مامور اجرا است بطور مثال شخص معترض با این مضمون اعتراض می‌کند که چرا مامور اجرا اموال ایشان را اشتباهاً به جای اموال متعهد سند لازم‌الاجرا توقیف نموده یا چرا مامور اجرا مقررات مربوط به مستثنیات دین را لحاظ نکرده یا چرا مامور اجرا مواعد آگهی و مزایده را مطابق قانون مدنظر قرار نداده است یا چرا مال بیش از مبلغ مندرج در سند لازم‌الاجرا توقیف شده است و ...، این قبیل اعتراضات به نحوه اقدامات اجرایی مامور اجرا است. اما یکی از گرفتاری‌های اشخاص در مراجعه به رئیس اجرای ثبت آن است که وقتی شخص معترض با یک مبایعه‌نامه عادی یا ادعای وقوع بیع شفاهی به رئیس اداره ثبت مراجعه می‌نماید رئیس ثبت تقاضای ایشان را نمی‌پذیرد و مدعی است که رسیدگی به اسناد عادی و احراز مالکیت، امری قضایی و مستلزم رسیدگی قضایی است. در همین راستا شخص معترض می‌بایست به استناد رای وحدت رویه شماره 784 هیات عمومی دیوان عالی کشور جهت اثبات مالکیت خود به محاکم دادگستری مراجعه نماید. دعوایی که در این خصوص باید مطرح گردد اعتراض ثالث به عملیات اجرایی ثبت است، عنایت داشته باشید این دعوا متمایز از شکایت از دستور اجراست چراکه شخص معترض در این مقام تعرضی به دستور اجرا ندارد بلکه شکایت وی فقط و فقط از اقدامات مامور اجرا است و خواسته ایشان اعتراض ثالث اجرایی خواهد بود. مسلماً اگر شخص معترض بخواهد که اقدامات اجرایی را در کنار دعوای اعتراض ثالث اجرایی به عملیات ثبت متوقف کند باید به نهاد دستور موقت متوسل شود. شایان ذکر است که اعتراض ثالث به اجرای ثبت با اعتراض ثالث به اجرای احکام دادگستری متفاوت است. اعتراض ثالث به اجرای احکام دادگستری وفق مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی انجام می‌پذیرد و اگر شخص بخواهد که اثر تعلیقی به اجرای حکم به بار بیاورد باید صدور قرار توقیف عملیات اجرایی را درخواست نماید ولی اگر مرجع عملیات اجرایی اداره ثبت باشد و از اقدامات مامور ثبت شکایت گردد و خواسته اعتراض ثالث اجرایی را مطرح کند نهادی که می‌تواند عملیات اجرایی اداره ثبت را متوقف نماید دستور موقت است.