نحوه اقامه دعوا در خصوص آراء و تصمیمات هیاتهای حل اختلاف در اجرای مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت در دادگاه چگونه است؟
مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
دعاوی ناشی از اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک
بنابر موازین و مقررات قانونی موجود بالاخص قانون ثبت اسناد و املاک، مقنن با هدف ساماندهی وضعیت ثبتی املاک و همچنین جلوگیری از بروز اختلافات متأثر از تصرفات منبعث از معاملات عادی، در موارد خاصی راهکارهایی را جهت صدور سند مالکیت پیشبینی نموده است. یکی از مهمترین راهکارهای مورد اشاره، مقررات مندرج در مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک میباشد که به موجب آن، چنانچه فردی با در دست داشتن یک سند عادی تقاضای صدور سند مالکیت را داشته باشد، مراتب تقاضای وی در هیاتی بنام هیات حل اختلاف موضوع ماده 2 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن مصوب 31-04-1365 (=هیات موضوع ماده 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک) میگردد تا پس از انجام بررسیهای لازم توسط هیات و محرز گردیدن تصرفات متصرف، موضوع توسط هیات به اداره ثبت اعلام میشود تا اقدام به انتشار آگهی طی دو نوبت به فاصله 15 روز نماید. چنانچه ظرف مهلت دو ماه از تاریخ انتشار نخستین آگهی، اعتراضی واصل نگردد، اداره ثبت مطابق با مقررات موظف به صدور سند مالکیت بنام متقاضی خواهد بود لکن در صورتی که ظرف مهلت مقرر اعتراضی واصل گردد، معترض میبایست به دادگاه صالح مراجعه نموده و طرح دعوا نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی میگردد به تفصیل در ارتباط با نحوه اقامه دعوا در خصوص آراء و تصمیمات هیاتهای حل اختلاف در اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت در دادگاه پرداخته شود.
نحوه اقامه دعوا در خصوص آراء و تصمیمات هیاتهای حل اختلاف در اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت در دادگاه
همانگونه که در ابتدای مقاله بیان گردید، هیات حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در حال حاضر فعالترین هیات نسبت به سایر هیاتهای حل اختلاف بوده که به موارد مندرج در ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک رسیدگی مینماید. اعضای این هیات عبارتند از: یکی از قضات دادگستری با انتخاب ریاست قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قائممقام او و یک نفر خبره ثبتی با انتخاب رییس سازمان ثبت اسناد و املاک. هیات مذکور با انجام تحقیقات و استماع اظهارات شهود و در صورت لزوم استفاده از خبرگان امور ثبتی، اقدام به انشای رای مینماید. رای صادره توسط اداره ثبت محل به طرفین ابلاغ میشود. در صورت عدم وصول اعتراض ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ رای، ادارات ثبت میبایست رای صادره را اجرا نمایند لکن در صورت وصول اعتراض، معترض میبایست به دادگاه مراجعه نماید. سزاوار توجه است از آنجایی که آرای صادر شده از هیات حل اختلاف مشتمل بر یکی از موارد ذیل اعم از: صدور سند مالکیت بنام متقاضی، ادامه عملیات ثبتی بنام متقاضی، قبول تقاضای ثبت از متقاضی نسبت به ملک مجهولالمالک و نیز تنظیم سند رسمی انتقال ملک متعلق به دولت یا شهرداری بنام متقاضی متصرف میباشد، فلذا دعاوی اعم از اعتراض به ثبت ملک، اعتراض به رای هیات حل اختلاف در ارتباط با صدور سند مالکیت بنام متقاضی و یا تنظیم سند رسمی انتقال ملک دولت یا شهرداری بنام وی، ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت، اداره اوقاف یا شهرداری بنام متقاضی و ... در در اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت در دادگاه مطرح میگردد.
در ارتباط با نحوه اقامه دعوا در خصوص آراء و تصمیمات هیاتهای حل اختلاف در اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت در دادگاه میتوان اینگونه بیان نمود که روال رسیدگی دادگاه در خصوص این دعاوی تقریباً یکسان میباشد. چنانچه دعوایی تحت خواسته اعتراض به ثبت ملک در خصوص آراء و تصمیمات هیاتهای حل اختلاف در اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت در دادگاه مطرح گردد، نحوه رسیدگی بدین شکل میباشد که پیش از طرح این دعوا، معترض نسبت به ثبت ملک میبایست ظرف مدت 60 روز از تاریخ انتشار نخستین آگهی نوبتی وفق بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، اعتراض خود را تقدیم واحد ثبتی محل نماید و پس از انجام این امر، ظرف مدت یک ماه از تاریخ تقدیم اعتراض، دادخواستی را تحت عنوان اعتراض به ثبت ملک تقدیم دادگاه حقوقی صالح نماید تا با اخذ گواهی از دادگاه، عملیات اجرایی ثبت تا حصول نتیجه متوقف گردد. معترض به ثبت ملک که خواهان دعوای اعتراض به ثبت ملک میباشد موظف است که کلیه مقررات مندرج در ماده 51 قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص شرایط تنظیم دادخواست را رعایت نماید.
سزاوار توجه است که خوانده دعوای اعتراض به ثبت ملک منبعث از آراء و تصمیمات هیاتهای حل اختلاف در اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، صرفاً متقاضی ثبت ملک میباشد فلذا امکان طرح چنین دعوایی به طرفیت هیات حل اختلاف و یا حتی اداره ثبت اسناد و املاک، فاقد وجاهت قانونی میباشد. همچنین دادگاه صالح جهت طرح دعوای اعتراض به ثبت و سایر دعاوی منبعث از آراء و تصمیمات هیاتهای حل اختلاف در اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، دادگاه محل وقوع ملک میباشد. پس از ارجاع دادخواست به یکی از شعب دادگاه حقوقی و تعیین وقت رسیدگی، در جلسه رسیدگی در وهله نخست و پیش از ورود به ماهیت دعوا مواردی اعم از احراز صلاحیت دادگاه، داخل مهلت بودن طرح دعوا، پیوست بودن رای هیات حل اختلاف و ... مورد بررسی قرار میگیرد. چنانچه دادخواست واجد شرایط فوقالاشاره باشد، دادگاه مبادرت به استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک ابرازی ایشان در ماهیت دعوا مینماید. یکی از اقداماتی که دادگاه در بررسی دعاوی نشأت گرفته از آراء و تصمیمات هیاتهای حل اختلاف در اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مینماید، مطالبه و مطالعه پرونده ثبتی پیش از وقت رسیدگی یا همزمان با آن میباشد. همچنین در صورت لزوم دادگاه در راستای اعمال مقررات ماده 257 قانون آیین دادرسی مدنی، موضوع را به کارشناس یا خبره ثبتی ارجاع مینماید تا در ارتباط با مسائلی اعم از رعایت یا عدم رعایت مقررات ثبتی، ورود خلل به حقوق خواهان در خصوص تقاضای ثبت ملک توسط متقاضی و ... اعلامنظر نماید. پس از انجام بررسیهای لازم توسط دادگاه و استماع اظهارات طرفین، رای دادگاه حسب مورد مشتمل بر یکی از تصمیمات ذیل اعم از ابطال تقاضای ثبت، ادامه عملیات ثبتی بنام متقاضی، ابطال رای هیات حل اختلاف بصورت کلی یا نسبت به سهم خواهان و ... میباشد.
یکی دیگر از دعاوی بسیار شایعی که در خصوص آراء و تصمیمات هیاتهای حل اختلاف در اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در دادگاه مطرح میشود، دعوای اعتراض به رای هیات در ارتباط با صدور سند مالکیت بنام متقاضی یا تنظیم سند رسمی انتقال ملک دولت یا شهرداری بنام او میباشد که مستقیماً با مراجعه به دادگاه صالح مطرح میگردد. این دعوا علیالاصول زمانی مطرح میگردد که ذینفع بنابه هر علتی از انتشار آگهیهای نوبتی مطلع نگردیده تا بتواند ظرف مهلت شصت روز مبادرت به اعتراض به ثبت از طریق اداره ثبت نماید. نحوه رسیدگی دادگاه به این دعوا نیز همانند دعوای اعتراض به ثبت ملک بوده و تفاوتی از این حیث وجود ندارد. در صورتی که دادگاه، صحت ادعای خواهان در خصوص مالکیت یا عدم رضایت و توافق دولت یا شهرداری به انتقال ملک بنام متصرف متقاضی را بپذیرد، اقدام به صدور حکم دال بر ابطال رای هیات مینماید.
ابطال سند مالکیت صادره بنام متقاضی وفق رای هیات حل اختلاف یکی دیگر از دعاوی در خصوص آراء و تصمیمات هیاتهای حل اختلاف در اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت در دادگاه میباشد که زمانی مطرح میشود که معترض نتوانسته است ظرف مهلتهای قانونی به رای هیات اعتراض نماید و اداره ثبت در اجرای بخش اخیر ماده 148 اصلاحی قانون پیشگفته، اقدام به اجرای رای هیات و متعاقباً ثبت ملک در دفتر املاک و تنظیم سند مالکیت بنام متقاضی ثبت (=متصرف) نموده است. فلذا قانونگذار این امکان را برای معترض فراهم نموده است که دعوایی را تحت عنوان ابطال سند مالکیت بطرفیت شخصی که سند بنام او صادر شده است، نماید. گاهی اوقات نیز ممکن است که فرد ذینفع به اصل تقاضای ثبت متقاضی و صدور سند مالکیت بنام وی اعتراضی نداشته بلکه صرفاً به جهت تعارض بخشی از سند صادر شده با محدوده مالکانه او، تقاضای اصلاح سند مالکیت را مطرح نماید. در این خصوص نیز همانگونه که پیشتر در خصوص سایر دعاوی نیز بیان گردید، رسیدگی نموده و در صورت احراز صحت ادعای خواهان، حکم به اصلاح سند مالکیت صادر مینماید.
مستندات قانون مرتبط با دعاوی ناشی از اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
شماره نظریه: 7/1403/468 شماره پرونده: 1403-127-468 ح تاریخ نظریه: 1403/12/21
چنانچه فردی به استناد سند عادی و در اجرای ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، سند رسمی مالکیت ملکی را اخذ کند؛ اما شخص ثالثی با ادعای جعلیت سند خوانده که منشأ صدور سند رسمی مالکیت بوده است، دعوای ابطال این سند را مطرح کند؛ اما خوانده از ارائه سند عادی برای استکتاب و کارشناسی امتناع کند تکلیف دادگاه چیست؟ آیا اصل بر صحت ادعای خوانده با توجه به در دست داشتن سند رسمی مالکیت است و یا از آنجا که این سند رسمی بر اساس حکم مقرر در ماده 147 صدرالذکر صادر شده است، برخلاف اسناد رسمی موضوع ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک، اصل بر تزلزل سند مذکور است؛ مگر آنکه دارنده سند رسمی، صحت سند عادی منشأ صدور سند رسمی مالکیت را ثابت کند؟ به طور کلی، با توجه به فقدان مهلت خاصی برای اعتراض، شخصی که در اجرای ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی یا قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 1390، سند مالکیت دریافت میکند، موظف است تا چند سال سند عادی منشأ صدور سند رسمی را نگهداری کند؟
صدور سند مالکیت برای متقاضی در اجرای مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مستلزم احراز شرایط مقرر در این مواد است؛ در فرض سؤال که در اجرای بند 6 ماده 147 یادشده، هیأت حل اختلاف موضوع ماده 148 این قانون تصرفات مالکانه و بلامعارض متقاضی دارای سند عادی مالکیت را احراز کرده است و با تطبیق مفاد سند با حدود اربعه تصرفات در طبیعت، سند مالکیت صادر شده است؛ در خصوص دعوای ابطال سند مالکیت به ادعای مجعول بودن سند عادی ارائه شده به هیأت مذکور، در فرض امتناع خوانده از ارائه سند عادی جهت استکتاب؛ هرچند از شمول مواد 209 و 220 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 خارج است، اما دادگاه باید مطابق عمومات مربوط به امارات و قرائن به دعوا رسیدگی کرده و تصمیم مقتضی اتخاذ کند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
شماره نظریه: 7/99/728 شماره پرونده: 99-59-728 ح تاریخ نظریه: 1399/06/11
با توجه به اینکه برابر قوانین ثبتی از جمله قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387 و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 1390 هیأتهای حل اختلاف ثبتی حسب مورد مبادرت به صدور رای مبنی بر بلامانع بودن صدور سند رسمی به نام متقاضی با رعایت تشریفات قانونی مینمایند؛ چنانچه در خصوص ملک موضوع درخواست ثبت، سند رسمی مالکیت به نام متقاضی صادر شده باشد و شخصی با ادعای مالکیت نسبت به آن ملک در صدر ابطال سند رسمی اخذ شده برآید، آیا بدواً و همزمان باید نسبت به رای هیات حل اختلاف ثبتی که سند رسمی مالکیت مبتنی بر آن رای تنظیم و صادر شده است، اعتراض کند و یا آنکه صرف دعوای ابطال سند رسمی مالکیت بدون آنکه تعرضی نسبت به رای حل اختلاف ثبتی صورت گیرد، کافی است و به عبارتی ابطال رای هیأت حل اختلاف ثبتی در دعوای ابطال سند رسمی مالکیت مستتر است؟
دعوای ابطال سند مالکیت موضوع رای هیأت حل اختلاف مندرج در مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و یا هیأت موضوع ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 1390 و یا هیأت موضوع بند 2 ماده یک قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388/12/02 و دیگر هیأتهای مشابه، بدون طرح دعوای ابطال آن رای هیأت قابل استماع است و استماع آن منوط به تصریح به درخواست ابطال رای هیأت نیست؛ زیرا به دلالت التزامی، دعوای ابطال سند ناشی از وقوع اشتباه در رای صادره منتهی به صدور سند، متضمن درخواست ابطال رای هیأت یادشده نیز میباشد و با صدور رای بر ابطال چنین سندی که نتیجه رای هیأت حل اختلاف است، رای مذکور نیز از درجه اعتبار ساقط میشود.
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین میتوانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاهها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
