نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

واژه تبعض از منظر لغوی بمعنای تجزیه می‌باشد و در اصطلاح حقوقی بمعنای آن است که عقدی منعقد گردد و پس از انجام معامله مشخص شود که عقد نسبت به قسمتی از مورد معامله، باطل بوده و نسبت به جزئی دیگر، صحیح بوده است بنابراین خریدار این حق را خواهد داشت که وفق ماده 441 قانون مدنی، آن قسمت از معامله را که صحیح بوده است به استناد خیار تبعض صفقه فسخ نماید یا آنکه ثمن آن قسمت از معامله را که باطل بوده است دریافت نماید و عقد منعقده را با همان شرایط نسبت به قسمتی که صحیح بوده، بپذیرد. بطور مثال ملکی خریداری می‌شود و بعد از انجام معامله مشخص می‌گردد که دو دانگ آن متعلق به شخصی غیر از فروشنده بوده است در این‌صورت خیار تبعض صفقه برای خریدار ایجاد می‌گردد. شخصی که دارای خیار تبعض صفقه می‌شود (خریدار)، می‌تواند آن را فسخ نماید و دادخواست تایید فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه نماید در این‌صورت او خواهان دعواست و فروشنده، خوانده دعوا می‌باشد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه مطابق با قانون مدنی پرداخته شود.

مطلب مرتبط: قواعد عمومی مربوط به خیارات و فسخ معامله

شرایط طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

جهت طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه لازم است که اولاً عقدی میان طرفین منعقد گردیده باشد. ثانیاً قسمتی از قرارداد منعقده صحیح و قسمت دیگر باطل باشد. ثالثاً خواهان از بطلان عقد نسبت به قسمتی از مورد معامله اطلاعی نداشته باشد و اراده خود را مبنی بر فسخ از طریق ارسال اظهارنامه اعلام نموده باشد. در صورت عدم ارسال اظهارنامه، تاریخ تقدیم دادخواست تاریخ اعلام فسخ معامله خواهد بود. همچنین می‌بایست توجه گردد که دادگاه صالح جهت طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع است.

مطلب مرتبط: تایید بطلان معامله فضولی چگونه است؟

نکات مهم در طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

1- جهت طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه، خواهان دعوا می‌بایست بدواً بطلان قسمتی از مورد معامله را ثابت نماید تا امکان طرح این دعوا میسر گردد به بیانی دیگر، بطلان قسمتی از معامله، مقدمه فسخ نسبت به بخش دیگر آن می‌باشد. بطور معمول در رویه قضایی مشاهده می‌گردد که خواهان چنین دعوایی، بصورت همزمان در دادخواست خویش، خواسته‌های تایید بطلان معامله نسبت به قسمتی که باطل بوده است بانضمام خواسته تایید فسخ به جهت خیار تبعض صفقه را با هم مطرح می‌نماید.

2- یکی از مسائل مهم در طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه آن است که خریدار از بطلان معامله اطلاعی نداشته باشد چراکه وفق ماده 443 قانون مدنی، در صورتی که خریدار نسبت به این موضوع اطلاع داشته باشد، حق اعمال فسخ معامله به جهت خیار تبعض صفقه را نخواهد داشت و تنها می‌تواند ثمن آن قسمت از معامله را که باطل بوده، دریافت کند و معامله را با همان شرایط موجود بپذیرد. بطور مثال اگر خریدار در هنگام معامله بداند که بخشی از مورد معامله متعلق به فردی غیر از فروشنده است، در این‌صورت دیگر حق فسخ قرارداد را نسبت به بخشی از معامله که صحیح است، نخواهد داشت.

3- دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه، پس از صدور رای و قطعیت آن، جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی‌باشد.

4- خیار تبعض صفقه، هم در مورد بایع وجود دارد و هم در مورد خریدار. نکته دیگر آنکه این خیار، در تمامی عقود مغابنه‌ای وجود دارد و مختص عقد بیع نیست فلذا در عقود مسامحه‌ای و رایگان جایی ندارد. مساله مهم دیگر آنکه، خیار تبعض صفقه در تمامی انواع مبیع وجود دارد (عین معین، کلی و کلی در معین) بطور مثال اگر صد کیلوگرم برنج فروخته شود و مشخص شود که 50 کیلوگرم از آن، متعلق به شخص دیگری غیر از فروشنده بوده است، خریدار می‌تواند نسبت به جزئی از عقد که صحیح بوده است با استناد به خیار تبعض صفقه، معامله را فسخ نماید اما آقای دکتر کاتوزیان معتقدند که اگر خیار تبعض صفقه در تمامی موارد بطلان، انفساخ و از بین رفتن بخشی از قرارداد باشد، این خیار در مال کلی هم وجود دارد ولی اگر خیار تبعض صفقه فقط محدود به موردی شود که بخشی از مبیع، متعلق به دیگری باشد در این‌صورت این خیار در مال کلی وجود ندارد و این حالت فقط در عین معین متصور می‌باشد چراکه اگر مبیع، کلی باشد و بخشی از آن متعلق به دیگری باشد در این‌صورت عقد را نمی‌توان به این دلیل فسخ نمود اما بدان علت که وفق ماده 277 قانون مدنی، نمی‌توان طلبکار را مجبور نمود تا قسمتی از دین را قبول نماید در این شرایط خریدار می‌تواند آن بخش صحیح را هم به فروشنده برگردانده و تمام مبیع را مطالبه نماید.

5- اکثریت حقوقدانان معتقدند که خیار تبعض صفقه، فوریت ندارد اما آقای دکتر شهیدی معتقدند که این خیار، فوری است. با توجه به آنکه، اصل بر غیرفوری بودن فسخ است، در صورت شک در فوری بودن یا نبودن، می‌بایست به اصل رجوع نمود.

6- بعضی از حقوقدانان من‌جمله آقای دکتر کاتوزیان معتقدند که هر چند که ماده 441 قانون مدنی، در خصوص بطلان عقد بیع نسبت به قسمتی از مبیع صحبت نموده است، اما خیار تبعض صفقه در فسخ، انفساخ و اخذ به شفعه نیز وجود دارد و با وحدت ملاک از ماده فوق، می‌توان این مساله را بیان نمود.

7- در صورت فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه، تمام شروط ضمن قرارداد نیز باطل می‌گردد مگر آنکه شرط ضمن عقد، بعنوان شرطی مستقل مطرح گردد.

8- اگر خریدار بخواهد که مبیع را به همان صورتی که معامله شده است، بپذیرد و قسمت دیگر را که باطل بوده است رد نموده و ثمن را مسترد نماید در این‌صورت مستنبط از ماده 442 قانون مدنی، جهت محاسبه و پرداخت ثمن معامله، قاضی رسیدگی‌کننده به دعوا، موضوع را به کارشناس ارجاع می‌دهد. کارشناس در محاسبه خود ابتدا کل مبیع را قیمت‌گذاری می‌کند؛ بطور مثال اگر یک ملکی فروخته شود و دو دانگ آن متعلق به غیر باشد در این‌صورت ابتدا قیمت کل ملک مشخص می‌شود و بعد چهار دانگی که در ید مشتری است و معامله نسبت به آن صحیح بوده است، جداگانه قیمت‌گذاری می‌شود و بعد آن نسبتی که میان این دو عدد بدست می‌آید را بایع می‌بایست به خریدار عودت نماید که این مبلغ وفق رای وحدت رویه شماره 811 مورخ ۰۱-۰۴-۱۴۰۰ و 733 مورخ ۱۵-۰۷-۱۳۹۳ صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور، می‌بایست به نرخ روز یا همان تورمی که در مورد اموال مشابه ایجاد شده است، محاسبه و پرداخت شود.