نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت وفق قانون تعیین تکلیف

دعوای ابطال سند رسمی مالکیت وفق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390

اسناد رسمی به اسنادی گفته می‌شود که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند (وفق ماده 1287 قانون مدنی). می‌توان از اسناد رسمی به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا، در مقام دفاع یا دعوا، استفاده نمود و ادعای انکار یا تردید، در خصوص آنها راه نخواهد داشت (برخلاف اسناد عادی- مطابق با ماده 216 قانون آیین دادرسی مدنی). در گذشته وفق مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک، شرایط سهل و آسانی جهت صدور سند برای املاک فاقد سند وضع گردیده بود که اعتبار این مواد در سال 1383 به پایان رسید تا آنکه مقنن در تاریخ 20-09-1390 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی را وضع نمود. 

وفق ماده 1 قانون فوق‌الذکر، جهت صدور سند مالکیت برای ساختمان‌هایی که بر روی اراضی با سابقه ثبتی که تصرفات متصرفان آنها نیز قانونی می‌باشد احداث گردیده‌اند، هم‌چنین صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغاتی، که بنا به یکی از دلایل ذیل‌الذکر برای آنها سند مالکیت مفروز صادر نشده است، در هر حوزه ثبتی، یک هیات حل اختلاف با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قائم‌مقام او و رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام او و یا رییس اداره راه و شهرسازی، تشکیل می‌گردد تا دلایل و مدارک متقاضی را بررسی و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، رای مقتضی را صادر نمایند. دلایلی که منجر به عدم صدور سند مالکیت مفروز شده‌اند عبارتند از:

فوت مالک رسمی و حداقل یکی از وراث او/ مفقودالاثر شدن مالک رسمی و حداقل یکی از وراث او/ عدم دسترسی به مالک و در صورت فوت مالک، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از وراث او/ عدم دسترسی به مالکین مشاعی در شرایطی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات او مفروز باشد.

حال اگر فردی بنا به شرایط فوق، سند مالکیت اخذ نماید، ذی‌نفع این حق را خواهد داشت که ظرف مهلت مقرر قانونی، دعوای ابطال سند رسمی مالکیت و اعتراض به ثبت موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی را مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت وفق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال

شرایط طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت وفق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390

شخصی که نسبت به رای اعلام شده از سوی هیات حل اختلاف جهت صدور سند مالکیت، اعتراض دارد می‌بایست از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل ظرف مهلت دو ماه، اعتراض خود را به اداره ثبت محل تحویل دهد و همچنین رسید اخذ نماید. وی می‌بایست ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض، دادخواست خود را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، ثبت نموده و گواهی ثبت دادخواست را به اداره ثبت تحویل دهد. در این حالت اداره ثبت تا تعیین تکلیف نهایی دادگاه، اقدام دیگری انجام نخواهد داد (مستنبط از ماده 3 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390).

در صورتی که ظرف مهلت‌های مقرر فوق، اعتراض یا گواهی تقدیم دادخواستی به اداره ثبت تسلیم نگردد، اداره ثبت سند مالکیت را صادر می نماید. نکته مهم آن است که اگر ظرف مهلت‌های مقرر، اعتراضی صورت نپذیرفته باشد، معترض این حق را خواهد داشت که در هر زمانی به دادگاه مراجعه نماید این امر بدین معناست که طرح چنین دعوایی، مشمول مرور زمان نمی‌شود. در این حالت معترض می‌بایست دعوای ابطال سند رسمی مالکیت را با درج پلاک ثبتی ملک، تقدیم دادگاه صالح نماید. مساله مهم دیگر آنکه صرف طرح خواسته ابطال سند مالکیت رسمی کفایت می‌نماید و نیازی نیست که خواهان دعوا، خواسته ابطال رای هیات حل اختلاف را مطرح نماید چراکه با صدور رای بر ابطال سندی که نتیجه رای هیات حل اختلاف است، رای مذکور نیز از درجه اعتبار ساقط می‌گردد. نکته دیگر آنکه مقنن جهت طرح دعوای ابطال سند مالکیتی که وفق قانون تعیین تکلیف، صادر شده است، مهلتی تعیین ننموده و همین امر موجب بروز مشکلات عدیده‌ای برای مردم و دستگاه قضایی خواهد شد.

نکات مهم در طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت وفق قانون تعیین تکلیف

1- دعوای ابطال سند رسمی مالکیت وفق قانون تعیین تکلیف در زمره دعاوی مالی مرتبط با اموال غیرمنقول می‌باشد که هزینه دادرسی آن بر حسب ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت می‌شود. دادگاه صالح جهت طرح این دعوا وفق ماده 3 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد. اما اگر هیات حل اختلاف با استناد به عدم احراز شرایط قانونی متقاضی، درخواست وی را جهت صدور سند رد کند، موضوع مشمول بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری و تابع عمومات حاکم بر اعتراض نسبت به تصمیمات قطعی دیگر هیات‌ها و کمیسیون‌های قانونی و قابل رسیدگی در دیوان عدالت اداری است.

2- اگر خواهان، دعوای اعتراض به ثبت را مطرح نموده باشد، دادگاه در وهله اول می‌بایست استعلامات لازم را از اداره ثبت در خصوص تاریخ صدور رای و انتشار یا الصاق آن، انجام داده و‌ بررسی نماید که آیا اعتراض در مهلت مقرر قانونی انجام شده است یا خیر. در صورتی که اعتراض خارج از مهلت انجام گرفته باشد، دادگاه مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوا می‌نماید و خواهان می‌بایست دعوای ابطال سند رسمی را مطرح نماید.

3- جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت وفق قانون تعیین تکلیف نیازی به طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت نمی‌باشد چراکه دعوی متوجه اداره ثبت نیست. نکته مهم دیگر آنکه تا زمانی که حکم قطعی مبنی بر ابطال سند مالکیت صادر نشده باشد، امکان طرح دعوای خلع ید و قلع و قمع مستحدثات وجود ندارد چراکه یکی از ارکان مهم دعوای خلع ید، مالکیت خواهان می‌باشد و تا زمانی که سند مالکیت خوانده باطل نشده باشد، دولت او را مالک خواهد شناخت.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای خلع ید

4- بعد از صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال ملک و قطعیت آن، دادگاه به درخواست ذی‌نفع، گواهی قطعیت رای را صادر می‌نماید. با ارائه این گواهی از دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک و با تقاضای ذی‌نفع، رییس اداره ثبت، موضوع را بررسی و جهت اقدام به دفتر املاک ارجاع می‌دهد. متصدی دفتر املاک بعد از بررسی مدارک پرونده، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در قسمت ملاحظات دفتر املاک مربوط، توضیح می‌دهد. در پیش‌نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه بطور کامل نوشته می‌شود. در ارتباط با سند باطل شده، اداره ثبت، نامه‌ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می‌کند تا از انجام معامله با آن جلوگیری گردد.

5- دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوای ابطال سند رسمی مالکیت وفق قانون تعیین تکلیف جهت بررسی موضوع، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری در حوزه ثبتی و همچنین نقشه بردار ارجاع می‌دهد تا آنان بتوانند با مراجعه به محل وقوع ملک و بررسی مدارک ابرازی و هم‌چنین تهیه نقشه UTM اظهارنظر نمایند. اگر خواهان دعوا مدعی این امر باشد که منشأ صدور سند صادره، جعلی است می‌بایست دعاوی بطلان معامله به جهت جعلیت را نیز مطرح نماید تا دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس، از صحت و سقم آن اطمینان حاصل نماید.